招商蛇口:销售量价齐升,增长势头延续

类别:公司研究 机构:中信建投证券股份有限公司 研究员:江宇辉 日期:2019-06-13

事件

    6月 10日招商蛇口发布 2019年 5月份销售及新增土地储备情况,2019年 5月,公司实现签约销售面积 86.64万平方米,同比增加78.71%;实现签约销售金额 170.56亿元,同比增加 67.00%。2019年 1-5月,公司累计实现签约销售面积 366.98万平方米,同比增加 41.86%;累计实现签约销售金额 728.83亿元,同比增加 40.38%。

    简评

    销售量价双双提升,继续保持增长势头:公司 5月实现了销售端的量价齐涨,其中单月销售面积为 86.64万方,同比增长 78.71%,增幅较上月扩大 29.72%,单月销售金额为 170.56亿元,同比增长 67.00%,增幅较上月减小 5.49%,单月销售均价为 19686.06元/平方米,环比增加 0.4%。整体来看本月表现增长势头延续。

    2019年 1-5月,公司累计实现签约销售面积 366.98万平方米,同比增加 41.86%;累计实现签约销售金额 728.83亿元,同比增加40.38%.根据我们的持续跟踪,目前公司的项目布局主要集中在当前市场表现相对于三四线较好的一二线,区位优势明显,销售支撑强劲。

    投资略有放缓,扩张趋势仍在,继续布局核心区域:本月公司拿地 8幅,较 4月份拿地 10幅略有减少。本月项目计容建面 82.33万方,较 4月份拿地面积 132.91万方(不含香港项目)减少 50.58万方,项目布局包括佛山、杭州、郑州、长沙、青岛、柳州和苏州共计 7个重点城市。公司储地布局继续延续核心城市布局思路,延续 4月积极拿地思路,并且权益占比有所提升,从 4月份 37%提升至 56%。 2019年 1-5月,公司累计拿地计容面积 316.06万平方米,累计拿地金额为 219.63亿元,整体权益比例 43.19%,累计拿地金额/累计销售金额为 30.13%。

    中航善达股份协议转让价格调整:根据《股份转让协议》约定及中航善达相关利润分配情况,中航善达 2018年度利润分配方案实施后,公司购买中航善达 22.35%股份的协议转让价格由 8.95元/股调整为 8.65元/股,中航善达发行股份购买招商物业的发行价格由 7.9元/股调整为 7.6元/股。

    招商物业是招商局集团旗下唯一一家从事物业管理与服务的企业,隶属于招商蛇口,业务涵盖住宅、商业、政府公建类的物业管理多种业态,项目遍布全国 40多个城市,在管物业逾 500个,服务面积超 7500万平米。

    根据交易预案披露,公司 2018年营业收入达 29.2%元,同比增长 20.3%,归母净利润 1.45亿元,同比增长 114.9%。

    一旦交易完成,两者合并后管理面积将突破 1.2亿平,位居行业前列,2018年物业管理板块归母净利润简单相加为 3.09亿人民币,行业巨无霸正在形成,未来有望成为 A 股物业服务稀缺标的。

    投资评级与盈利预测:在行业同质化越来越严重的当下,公司禀赋优势尤为突出。公司作为在粤港澳区域最具资源优势的企业,有望优先受益于粤港澳大湾区战略的推进,在未来发展过程中将继续分享制度与资源的红利。

    公司成长诉求强烈,持续的激励机制都彰显了公司上下全方面的信心。我们认为公司从禀赋优势到发展模式,都具备长期看点,在管理市场化的程度上亦是首屈一指,我们预计公司 19-20年 EPS 分别为 2.49、3.20元,维持“买入”评级。

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