招商蛇口2019年5月份销售数据点评:销售持续靓丽,拿地略有放缓

类别:公司研究 机构:华创证券有限责任公司 研究员:袁豪 日期:2019-06-11

5月销售171亿、同比+67%,低基数及一二线强韧性下销售继续靓丽

    5月公司实现签约金额170.6亿元,环比-4.9%、同比+67.0%,大幅优于克而瑞主流50房企月平均同比+17.0%;实现签约面积86.6万方,环比-5.2%、同比+78.7%,大幅高于我们高频跟踪的45城5月成交面积同比+7.6%;销售均价19,686元/平米,环比+0.4%,较18年-4.5%。1-5月公司累计实现签约金额728.8亿元,同比+40.4%,较上月+6.5pct;实现签约面积367.0万方,同比+41.9%,较上月+8.5pct。1-5月累计销售均价19,860元/平米,较18年-3.7pct;5月低基数效应延续下公司销售继续靓丽,基于公司优异布局(未结转土储中一二线城市占比84%,大湾区占比31%),在一二线市场韧性较强背景下,预计全年销售将延续较好表现。

    5月拿地63亿,同比-55%,拿地/销售额比37%,拿地节奏略有放缓

    5月公司在土地市场新获取杭州、郑州、长沙、苏州、佛山、青岛、柳州7城共8个项目,合计新增建面82.3万方,同比-30.8%,对应地价63.1亿,同比-54.9%;拿地面积权益占比71.9%,较上月+28.5pct;楼面价7,670元/平米,环比-36.1%,同比-34.7%,主要源于杭州工业地块和郑州住宅项目楼面价较低;拿地额占比销售额37.0%,较上月-57.9pct,拿地节奏保持稳健。1-5月公司共新获24地块,共新增规划面积324.9万方,同比-48.6%;总地价342.5亿元,同比-29.8%;拿地面积权益占比50.3%,较18年-5.0pct;拿地额占比销售额47.0%,较18年下降8.2pct;平均楼面地价10,541元/平米,较18年楼面均价+45.5%,主要源于公司在重点一二线城市拿地力度加大。公司5月拿地继续趋稳,并且权益占比连续两个月快速提升。

    投资建议:销售持续靓丽,拿地略有放缓,维持“强推”评级

    招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外,伴随粤港澳大湾区规划重磅出台,公司作为大湾区核心标的,资产价值料将进一步大幅提升。我们维持公司2019-21年每股收益预测为2.41、2.97和3.64元,目前现价对应19-20年PE为8.8、7.1倍、并公司每股NAV35.20元较现价折价达40%,基于公司作为行业龙头有望受益于行业集中度的进一步提升、强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性,我们维持目标价30.00元,维持“强推”评级。

    风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。

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