招商蛇口2018年年报点评:销售高速增长,未来尽享大湾区红利

类别:公司研究 机构:东兴证券股份有限公司 研究员:任鹤 日期:2019-06-11

销售表现亮眼未来增长可期

    2018年,公司实现销售额1706亿元,同比增加51.26%;销售面积827万平方米,同比增长45.15%。在本年全国商品房销售面积和金额同比增速放缓的大背景下,公司销售仍保持了较快增长。布局方面,公司在粤港澳大湾区资源充裕,近千万平方米的优质资源正在有序地规划、开发及建设,预计未来将受益于粤港澳一体化国家战略的政策红利,未来销售增长可期。

    在资源获取方面,公司拿地积极稳健,后备资源充足,保障未来销售。全年公司新增项目80个,扩充项目资源1357万平方米,达到全年销售面积的1.64倍。2019年公司销售目标为2000亿,较本年销售额增长17%。

    业绩稳健增长毛利率有所上升

    2018年,公司实现营业收入882.8亿元,同比增长16.3%。营收增长的主要原因是本期结算面积及结算均价的上升。分行业来看,公司社区开发与运营业务收入仍然占比最高,达到总营业收入的89%;园区开发与运营业务收入同比增幅最大,达到43%,主要系深圳太子商务广场项目的结转所致。

    2018年,公司实现归母净利润152.4亿元,同比增长20.4%。结算收入增加与毛利率上升共同驱动了净利润的增长。本年公司毛利率为39.5%,较去年上升1.8个百分点。此外,公司投资收益实现125%的增长至65亿元,主要来源于转让资产收益及联合营公司投资收益的同比增加。

    三大板块协同发展创新型业态全面布局

    2018年,公司继续聚焦园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块,以“前港-中区-后城”综合发展模式,参与中国以及“一带一路”重要节点的城市化建设。住宅业务方面,公司已布局近60个城市及地区,长租公寓快速发展,以轻资产租入改造、存量商办改造为主,构建融投管退全周期商业模式,在精耕深圳市场的基础上,全面覆盖北京、上海、广州、南京、杭州、苏州、武汉、成都、重庆和香港等13个国内一线、核心二线城市

    净负债率下降融资成本保持低位

    2018年,公司净负债率仅为45%,较2017年下降13个百分点,维持在行业较低水平。融资方面,在行业融资环境整体趋紧的大背景下,公司做好市场预判,适时调整融资策略,深入开展与金融机构的合作,新增200亿中期票据、超短融注册额度,顺利发行公司债券、超短期融资券、永续中票等直接融资130亿元。报告期内公司的综合资金成本为4.85%,继续保持行业领先优势。

    投资建议与评级:

    我们预计公司2018-2020年营业收入分别为1081亿元、1299亿元和1543亿元,归母净利润分别为203亿元、243亿元和284亿元,每股收益分别为2.57元、3.07元和3.59元,对应PE分别为8.7X、7.2X和6.2X。维持“强烈推荐”评级。

    风险提示:

    房地产市场整体表现下行。

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