房地产行业周报:成交有所回暖,一二线库存进一步降低

类别:行业研究 机构:中泰证券股份有限公司 研究员:倪一琛 日期:2019-05-24

一手房:成交环比增速3.44%,同比增速21.91%(按面积)

    本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积541.96万方,环比增速3.44%,同比增速21.91%。其中,一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为20.17%,-0.78%,2.98%;同比增速分别为54.87%,33.57%,0.91%。

    二手房:成交环比增速38.65%,同比增速40.43%(按面积)

    本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积215.81万方,环比增速38.65%,同比增速40.43%。其中,一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为142.92%,1.87%,-24.49%;同比增速分别为135.29%,18.84%,-53.55%。

    库存:可售面积环比增速-0.85%(按面积)

    本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5284.57万方,环比增速-0.85%,去化周期34.89周。其中,一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-0.91%,-1.10%,0.49%。一线、二线、三线去化周期分别为43.14周,26.04周,38.10周。

    10个重点城市推盘分析(数据来源:中指)

    根据中指监测数据,(5月6日至5月12日)重点城市共开盘62个项目,合计推出房源12530套,其中一线城市开盘2624套、占比20.94%;开盘项目平均去化率达到64.7%,其中二线城市平均去化率为69%。

    投资建议:本周,统计局公布了4月行业数据,新开工增速继续回升,开发投资维持高位,销售层面从我们跟踪的高频数据看,一二线回暖三四线走弱,城市分化继续加深;土地成交持续回落,受一二线结构性热度影响,百城土地溢价率继续回升。政策方面:央行宣布今年将继续坚持房地产金融政策的连续性、稳定性,住建部也强调人口流入量多的大中城市要切实增加公租房供给,“一城一策”有紧有松的差异化调控依旧是主旋律,深圳、广州、南京等地继续出台吸引人才的补贴政策,另一方面,18日住建部对佛山、苏州、大连、南宁4城市进行预警提示。投资方面,建议关注配置均衡,一二线占比高的行业龙头及围绕“城市群+都市圈”资源储备充足的优质一线,推荐:1)行业龙头:集中度进一步提升,在融资、拿地、开发、管控、品牌影响力各方面优势会更为凸显,安全边际较高,推荐:万科A、保利地产;2)优质一线:对于成长型一线房企,我们认为在基本面与政策面接近底部的背景下,挑选要更为严苛,推荐管控高效、杠杆合理、财务健康,兼具弹性与防守的标的,如:新城控股、华夏幸福、旭辉控股集团等。

    风险提示:三四线成交下滑及一二线反弹不及预期;流动性有所缓和。

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