地产债18年报及偿债能力点评(2):碧桂园深耕三四线,18年销售、筹资继续大幅流入

销售: 18年碧桂园权益销售继续放量 29%至 5018亿元,权益均价微升至 9267元/平米,三四线城市贡献销量占 56%。2018年,广东省以外地区的权益合同销售占比 76%。内地权益合同销售额按城市类型划分,位于三四线城市目标三四线城市的约占 56%,位于二线城市目标二线城市的占 30%,其余占 14%。其中广东、江苏、浙江、安徽等占比最高,分别为 24%、12%、9%及 7%。结转收入同比上行 67%,经营利润率上行至 19%,但归母净利率微降至 9%。公司经营活动产生的现金流量净额近三年为正,18年经营、筹资净流入上行,投资流出减少,现金及现金等价物净增加 913亿元。

    投资:18年下半年开始购地缩减,土储较充沛,继续深耕三四线。18年全年权益土地购置金额下行至 1906亿元,权益购置面积下滑 15%至 8648万平方米,平均地价 2203元/平方米。截至 2018年 12月 31日,集团连同其合营企业及联营公司已签约或已摘牌中国内地权益可建建筑面积约为 24,064万平方米,其中 76%分布于广东省以外。按发展阶段划分,约 53%在建,26%已经预售。公司项目主要集中在广东(480个)、江苏(261个)、浙江(153个)、安徽(149个)、湖南(134个)、河南(112个)及湖北(104个)等。按照未建权益总建面/18年权益销售面积计算去化年大约 1.99年。

    净负债率下降,现金充沛。 净负债率下降,但短期有息负债占比微升,融资成本上行 89BPS。

    18年底公司剔除预收账款的负债率微升至 84%,短期有息负债微升至 58%,净负债率下行 8PCT 至 50%。现金充裕,无短期偿债压力。资产受限方面,2018年底银行存款中含有受限使用资金为人民币 142亿元 ,为将部份预售物业的款项存放于指定银行账户。或有负债方面,为本集团的合营企业、联营公司及若干第三方的若干借贷作出担保的金额约人民币 580.90亿元,占总资本 34%。银行授信方面,截止 2018年 12月末,另有约人民币 3017.0亿元银行授信额度尚未使用,未使用授信/短期有息负债=2.37倍。

    存续债券情况:碧桂园控股有限公司目前存续债券 30只,其中美元债 21只,平均剩余期限 4.31年,平均票面 6.66%,境内发债 9只。碧桂园地产集团有限公司境内发行 6只债券,债券余额 33.95亿元。两者合计,碧桂园 1年内、2年内、3年内分别到期人民币计价债券余额为

    11、99.70及 5.67亿元,以美元计价债券余额 11.50、7.5及 18.75亿美元。

    风险提示:地产调控收紧超预期、三四线景气下滑超预期