房地产行业港股地产周报:土地市场持续火热,关注房企后续销售

行情概述:本周(2019.4.22-2019.4.26)恒生指数和恒生国企指数分别下跌1.20%和2.19%。恒生地产指数下降,沪深300地产指数下降7.09%。美股市场方面,道琼斯指数、纳斯达克指数和标普500分别上涨-0.06%、1.85%和1.20%。

    融资环境以温和中性为基调,货币政策松紧适度:中央政治局会议提出,货币政策将以稳健为导向,房地产市场坚持房住不炒不动摇,同时继续落实因城施策。我们认为房企面临的国内融资环境基调整体以温和为主,而信贷环境的持续扩张带来另一方面利好。政策层面上长效调控稳定房价为大方向不变,一二线城市风向渐转,我们看好一二线及强三线城市的长期发展。

    二线城市土地市场持续火热:去年底以来土地市场流拍频繁拿地窗口显现,各房企年初较为集中地补充了流动资金,一季度土地投资普遍积极,市场溢价率和成交率均逐步回升,尤其二线城市获得较多关注。从本周土拍情况来看,100大中城市成交单价为3504元/平米,同比环比均明显提升,溢价率达到27.2,同比提升6.6个百分点,环比提升9.9个百分点。二线城市溢价率为23.8,同比提升11.7个百分,环比提升5.1个百分点。我们认为房企流动资金处在逐步消耗的过程,接下来投资的基础更需要看销售和回款。

    积极关注内房板块:截止本周板块估值为2018A为9倍,平均股息收益率为5,地产板块估值延续上修趋势,年初以来行情持续复苏。我们认为外围环境、调控政策、房企融资端都正面向好,房企2018年业绩快速释放,派息稳定丰厚,且未来结转确定性较高。尽管短期内房价与政策的博弈、流动性政策调控、房地产税和棚改等潜伏因子或将带来扰动,但长期来看估值扩张是大趋势,我们建议投资者积极关注内房股,1)在标的的选择上优选行业龙头,财务稳健,杠杆低,基本面扎实,有丰厚派息分红的公司,推荐中国金茂、龙湖集团、华润置地,高弹性公司推荐关注新城发展控股、旭辉控股、融创中国,同时推荐关注财务状况良好的大中型内房股的债券;2)物业管理板块正处于从1到N的快速拓展期,而增值服务正经历从0到1的拓荒期,物管公司经营稳健,现金流健康,不受行业周期性波动影响。行业首选绿城服务和中海物业。

    风险提示:宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值。