房地产行业:五一小长假致成交波动,资金端持续改善

类别:行业研究 机构:中泰证券股份有限公司 研究员:倪一琛 日期:2019-05-22

一手房:成交环比增速-47.31%,同比增速-32.25%(按面积)

    本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积285.47万方,环比增速-47.31%,同比增速-32.25%。其中,一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-57.02%,-41.91%,-50.69%;同比增速分别为-26.33%,-10.76%,-54.14%。

    二手房:成交环比增速4.01%,同比增速4.37%(按面积)

    本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积144.67万方,环比增速4.01%,同比增速4.37%。其中,一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为2.22%,6.44%,-7.40%;同比增速分别为-8.27%,33.04%,-53.78%。

    库存:可售面积环比增速-1.82%(按面积)

    本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5251.53万方,环比增速-1.82%,去化周期35.29周。其中,一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-6.83%,4.98%,-0.41%。一线、二线、三线去化周期分别为41.77周,28.57周,37.72周。

    10个重点城市推盘分析(数据来源:中指)

    根据中指监测数据,(4月22日至4月28日)重点城市共开盘73个项目,合计推出房源12445套,其中一线城市开盘1209套、占比9.7%;开盘项目平均去化率达到87.1%,其中二线城市平均去化率为85%。

    投资建议:本周,受五一小长假影响,一手房成交整体回落。地方政策层面,辽宁丹东对非本地户籍家庭实行限购政策,并规定房价月涨幅要低于0.6%,进一步落实房市稳定工作;深圳就公租房、安居房和人才住房管理方法征求意见,落实住房制度改革要求。资金端,个人住房贷款余额同比增速连续9个季度收窄,全国首套房贷平均利率连续2个季度下降,房地产开发企业到位资金同比增速连续2个季度回落,总体而言一季度中国房地产业金融环境指数小幅回暖。我们认为,从配置端看,行业基本面韧性得到进一步确认,叠加因城施策及资金面宽松改善预期正逐步兑现,引导板块整体估值回升,但由于部分一二线城市底部回暖得以确认,且落户放宽政策持续利好一二线及强三线城市。看好配置均衡,一二线占比高的行业龙头及围绕“城市群+都市圈”资源储备充足的优质一线,推荐:1)行业龙头:集中度进一步提升,在融资、拿地、开发、管控、品牌影响力各方面优势会更为凸显,安全边际较高,推荐:万科A、保利地产;2)优质一线:对于成长型一线房企,我们认为在基本面与政策面接近底部的背景下,挑选要更为严苛,推荐管控高效、杠杆合理、财务健康,兼具弹性与防守的标的,如:新城控股、华夏幸福、旭辉控股集团等。

    风险提示:三四线成交下滑及一二线反弹不及预期。

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