房地产行业1~2月数据点评:投资销售高于预期,开竣工及土地购置低于预期,地方财政压力较大

销售好于预期。1-2月全国商品房销售面积 1.41亿平方米,同比增速-3.6%(同比下降4.9pct),申万预期-6%。商品房销售额为 12803亿元,增速+2.8%(同比下降 9.4pct)。我们认为主要系三四线销售好于预期所致。分区域看,中部和西部销售热度依然不差,东部销 售 继 续 回 落 。 1-2月 东 / 中 / 西 / 东 北 部 地 区 商 品 房 销 售 面 积 同 比 增 速 分 别 为-9.7%/-0.6%/2.2%/-4.8%,较 2018年分别变动 0.1/-1.1/0.3/0.0pct。

    投资好于预期。2019年 1-2月份,全国房地产开发投资 1.21万亿元,增速 11.6%(较2018年增速提高 2.1pct),申万预期+8%。其中,住宅投资 8711亿元,增长 18%(较2018年增速提高 4.6pct),住宅投资占房地产开发投资的比重为 72.1%。分区域看,中西部地区增速好转,东部地区增速维持平稳。1-2月东/中/西/东北部地区房地产开发投资同比增速分别为 10.9/8.8/16.8/10.9pct,较 2018年增速分别变动 0/3.4/7.9/-6.6pct。

    我们认为主要系土地购置费与建安投资均保持较高增长, 而土地购置费增速可能超出预期,因开竣工增速均低于预期。

    资金好于去年 12月,差于 2018年全年。1-2月房企到位资金为 2.45万亿元,同比增速2.1%(2018年房企到位资金增速为 7.6%,12月单月同比增速-4.1%),较去年 12月有所好转,但差于 2018年全年,预计后续投资增速将拐头向下。从细项看开发贷、按揭贷及预付款均较 12月有所改善。1-2月国内贷款为 0.49万亿元,同比增速-0.5%,前值(指2018年 12月单月增速)为-15.3%;按揭贷款同比增速 6.5%,前值-0.4%;定金及预收款同比增速 5.6%,前值-0.2%;自筹资金 1-2月同比增速-1.5%,前值 6.9%;利用外资同比增速 328.1%,为 52亿元。

    开工、竣工低于预期。开工面积 1.88亿平方米,同比增速+6.0%(较 2018年增速下降11.2pct),申万预期 1-2月增速为+10%。其中,住宅新开工面积 1.36亿平方米,增长4.3%。竣工面积 1.25亿平方米,增速-11.9%(较 2018年增速下降 4.1pct) ,申万预期1-2月增速为 0%。其中,住宅竣工面积 0.89亿平方米,下降 7.8%。由于竣工面积较差且新开工仍为正增长,施工面积 67.5亿平方米,增速为 6.8%(同比提高 1.6pct)。其中,住宅/办公楼/商业营业用房的施工面积分别为 46.63/3.06/8.29亿平方米,增速分别为8.3/0.8/-2.7pct. 土地购置端大幅低于预期,财政压力自下而上较大。房企土地购置面积 1545万平方米,同比增速-34.1%(较 2018年增速下降 48.3pct),土地成交价款 690亿元,增速-13.1%(较 2018年增速下降 31.1pct)。土地出让收入端大幅低于预期,结合 300城土地成交款的数据,我们认为地方政府财政压力较大,自下而上放松的动力逐步加强。

    投资建议:我们坚持地方政府自下而上放松动力加强的观点,各地因城施策的政策利好有望陆续出台,成为地产板块股价提振的有力催化剂。看好集中布局一二线城市标的:阳光城、金地集团、首开股份、金科股份、万科、招商蛇口。同时关注京津冀区域的政策底部复苏:荣盛发展和华夏幸福,长三角一体化:新城控股。