房地产开发行业1~4月统计局数据及行业基本面深度点评:施工承托投资,资金回升显著

土地端:扩储意愿仍然较低,但溢价率持续回暖。1-4月房地产开发企业累计土地购置面积同比下降33.8%,跌幅增加0.7个百分点。当前土地市场的主要矛盾仍然聚焦在政府对于供地节奏的把控和低库存下房价上涨的压力对于供给端的需求,未来土地市场走势主要取决于供给端政府对于土地出让节奏的把控。

    开工端:单月低基数下略有回落。1-4月房屋新开工面积5.86亿平方米,同比增长13.10%,增速提高1.2个百分点。我们认为在当前市场销售热度尚可趋势下,房企的推盘意愿将有望持续,新开工规模短期内仍将延续稳定趋势。

    投资端:投资高位运行。1-4月全国房地产开发投资3.42万亿元,同比增长11.9%,增幅较1-3月扩大0.1个百分点。我们判断未来土地成交价款增速下降,土地购置费增速将逐渐回落,施工将成为驱动投资的主要动力,投资数据更具质量。销售端:面积金额齐反弹。1-4月全国商品房累计销售面积5.12亿平方米,同比下降0.3%,跌幅较上月收窄0.6个百分点。叠加棚改货币化退潮,未来行业调整与城市分化将并行,核心一二线、强三线城市优势突出,回调压力将主要集中在一般的三四线城市。

    供给端:供给放量,批售比持续上行。本月供给放量,批售比由上月的0.73提升至0.85,但总体仍然呈现供不应求的态势。我们认为未来随着开发商推盘力度的提升,重点城市的供给量将进一步提升,供需不足的矛盾将得到缓解,批售比或将不断提升至1附近。

    库存端:去化加速,库存拐头下行。自年初以来连续四月下行,去化周期受销售回暖影响,由上月的10.76个月降至9.9个月。

    资金端:到位资金回升,按揭信贷回暖。房地产市场依然在可控范围之内,个人住房贷款余额一直保持比较健康的增速平稳发展。我们认为未来房贷利率仍有进一步宽松的空间。

    政策端解读:中央层面:住建部重提“房住不炒”、户籍制。地方层面:一城一策大环境下人才政策频出、苏州等地政策边际收紧度改革提速。2019年各地已公布的棚改计划滑落幅度较大。