房地产行业最新观点及1~4月数据深度解读:总量数据的坚挺或招不住结构的“拷问”

类别:行业研究 机构:招商证券股份有限公司 研究员:赵可,刘义,李洋 日期:2019-05-20

整体经济数据开始纠偏快速复苏预期,但市场已经在贸易摩擦下实现了回撤,而房地产数据有点“情人眼里出西施”,也即表明上坚挺的数据,在结构的拆分和拷问下表现出来极大的不稳定性,或在接下来的一个季度持续纠偏,请见下文分析:

    结构的分化已开始,销售没有想象中那样坚挺,广义三四线城市或拖累全国销量于年中后二次探底;中期看,结构的分化以及政策上“因城施策”替代“一刀切宽松”,将导致总量数据意义下降,更应关注结构上一二线城市的销量复苏,这些变化也将导致博弈地产股难获超额收益,需回归价值选股;短期,市场流动性边际转弱,基本面分歧仍在,股票前期估值并未反映大放松预期,回撤后估值优势重现支持反弹,维持房地产股票均衡配置。

    房地产投资看似高位稳定,但建安投资和土地款均已于三月转弱,限价政策逐步放开下的复工增加和施工速度回升仍是投资高位的主要原因,停复工缺口在缩小就是明证,且这种影响4月仍在延续,判断靠近年中或逐渐转弱,维持3月是全年高点判断;

    新开工虽转弱,但分歧仍在,销售向下趋势决定新开工方向向下,但低库存托底使新开工上半年下行偏缓,下半年或加快,我们认为新开工去年成在三四线,今年败也在三四线; 竣工降幅收窄,但改善速度不及预期,一或因去年底“抢竣工”,二或因竣工对新开工的滞后进一步被拉长,坚定竣工回暖周期但也要注意结构分化;房地产产业链上下游出现明显分化,投资者可继续重视房地产下游的alpha机会。

    资金来源4月继续改善,其中,销售回款起到最大正向拉动(对应销售额短期反弹,量略降而价升),其次是自筹继续改善,而信贷虽边际略回落但仍在较高位;行业资金链仍低于130:100的警戒线,反映结构上广义三四线房价后续的下行压力;货币活化指数出现筑底迹象,预示全局房价在1-2个季度后同比或回升,而前期房价同比的回升大比例来自于限价放开的高价房入市,一定程度上可算作发布数据口径提前对房价上涨的透支。

    市场流动性边际转弱且基本面分歧仍在,经历回撤后地产股估值优势重现,维持均衡配置观点,首推第一类高周转公司【万科A】, 【保利地产】,同时推荐本轮受一二线调控导致销售承压的【金地集团】,未来存在边际改善;看好资源型公司估值修复的【华侨城A】;看好业绩反转,用“小项目,高周转”对冲行业风险,且管理红利充分释放的【中南建设】,推荐【华夏幸福】【蓝光发展】等。(限制名单调出)

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