房地产行业:重点城市基本面温和复苏,按揭贷持续改善

政策环境综述:货币政策松紧适度,地方精准施政

    中央层面多次提及现阶段的“货币政策要松紧适度”。中央政治局再次强调“房住不炒”,住建部同天对部分房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示。在这一情况下,地方因城施策,部分城市调控力度有所提高。丹东市政府升级了四限政策,苏州精准施政,对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新房定向限售3年。

    成交市场综述:重点城市基本面温和复苏

    根据房管局数据,4月40城成交面积同比上涨18.3%,较3月扩大7.8个百分点,其中一线、二线城市在进入4月推盘扩大的情况下成交分别同比上涨49.4%、17.7%,涨幅较3月分别扩大3.4、0.9个百分点。一方面供给端上推盘扩大,另一方面需求端上4月中指院重点城市去化率基本维持在70%左右,中指院百城房价4月环比上涨0.28%,同比上涨4.3%,均反映了需求筑底抬升。进入2季度,我们认为重点城市的基本面改善相对确定,供需两端双回升将推动成交温和复苏。

    土地市场综述:4月土地市场整体升温,溢价率继续上行

    4月宅地市场出现回暖迹象,300城宅地供需同比均大幅上涨,叠加楼面均价的上涨与溢价率的提升,单月出让金同比大幅上涨63%,而流拍率则下降至18年以来历史低位,与17年平均水平相当,在土地质量有所提高的情况下企业拿地意愿有所提升。分线来看,一线量跌价升出让金同比上升4%,二线城市量价齐升出让金同比上升91%,三四线城市宅地市场量价齐升4月土地出让金同比自18年10月以来首次转正,上升32%。

    资金环境综述:首套及二套房贷利率继续下滑,均回落8bp

    按揭贷方面,融360数据显示,4月份35重点城市首套、二套房按揭贷利率环比均下滑8bp,其中二套房降幅较上月扩大2bp,按揭贷方面流动性继续边际改善。4月央行对聚焦当地、服务县域的中小银行实行定向降准,净释放长期资金约2800亿元,预计往后地产行业利率成本改善将更加明确。板块投资方面,我们认为更应该关注企业的apha机会,经营能力变现成为关键,通过运营效率实现滚动开发的房企更能获得持续稳定的增长,实现规模、利润和杠杆之间的均衡。另外,从短期结算业绩角度看,19年-20年结算业绩高增长的龙头具备低估值优势,估值具备修复空间,基于此,我们继续推荐业绩具备确定性的龙头房企。

    风险提示

    政策调控力度进一步加大;按揭贷利率持续上行;行业库存抬升快于预期;行业基本面超预期下行;房地产税立法推进超预期。