房地产行业月报:销售额增速上行扩大,土地投资下行扩大

1-4月数据关注点:1)从销售看,4月延续3月以来回暖状态。我们认为销售维持“小阳春”是4月新开工增速提升的主要原因。其次,4月房企到位资金同比增速持续扩大,也是造成房企新开工和施工意愿强烈的支撑。目前土地购置面积同比大幅下滑,且跌幅扩大,房企的投资意愿仍然集中在一二线和强三线,这对后期的新开工造成压力。

    2)考虑1Q流动性释放后将在房地产领域逐步固化,此外18年2H去杠杆带来全年销售基数下行。前4月销售高增速下,即使后续单月增速有所波动,但全年行业销售金额再创历史新高的概率在不断增大。以上市场区域,比我们此前在2019年3月21日发布的《销售小幅负增,投资增速头部新高》中的行业判断要更加乐观。

    3)房地产开发投资方面,前4月累计增速达到11.9%,增速上升0.1个百分点,但住宅投资的增速自年初以来持续下行。我们仍然维持前期判断,房地产开发投资增速处于顶部区域,趋势上仍难改后期下行。考虑当前销售金额趋势比预期乐观,投资后续累计增速下行速度和空间会比我们预期慢且小。

    房地产投资累计同比增长11.9%。2019年1-4月全国房地产累计开发投资为34217亿元,同比增长11.9%,增速较2019年1-3月的11.8%上升0.1个百分点。房地产新开工面积同比增长13.1%。1-4月,全国房地产开发企业房屋新开工面积5.86亿平方米,同比增长13.1%,增速较2019年1-3月份提高1.2个百分点。1-4月商品房销售面积累计同比下滑0.3%。2019年1-4月商品房销售面积4.21亿平方米,同比下滑0.3%,跌幅比2019年1-3月份收窄0.6个百分点。2019年1-4月商品房销售额为3.91万亿元,同比增长8.1%,增速比2019年1-3月份提高2.4个百分点。

    一二线销售保持复苏,三四线销售保持平稳。2019年1-4月一线城市商品住宅销售面积1032万平方米,累计同比增长32.7%,增速较2019年1-3月上升2.7%;二线城市商品住宅销售面积7610万平方米,累计同比减少3.5%,跌幅较2019年1-3月收窄4.1%;三四线城市商品住宅销售面积28154万平米,累计同比增长0.5%,增速较2019年1-3月提高0.1个百分点。

    土地购置保持低位,房企拿地意愿偏谨慎。1-4月,全国房地产开发企业土地购置面积3582万平方米,累计同比减少33.8%,增速相较2019年1-3月的-33.1%减少0.7个百分点。1-4月全国房地产开发企业土地成交价款1590亿元,累计同比下滑33.5%,增速相较2019年1-3月的-27.0%下滑6.5个百分点。l房企资金面持续改善,到位资金增速持续提高。2019年1-4月全国房地产资金来源总量达到5.2万亿元,累计同比增长8.9%,增速比2019年1-3月份提高3.0个百分点。

    投资建议:维持“优于大市”评级。估值进入合理价值区间,分红临近。A股典型房企2019年和2020年平均估值水平在6.64XPE和5.36XPE,H股典型房企2019年和2020年平均估值水平在5.01XPE和4.11XPE。截至5月15日,A股典型房企的平均股息率3.55%,H股典型房企平均股息率为4.15%。继续看好组合【万科A、保利地产、新城控股】,另外关注招商蛇口、华夏幸福、中南建设、光大嘉宝。地产交易链(我爱我家等)、主题长三角一体化(上实发展)、自贸区扩容(上海临港)。风险提示:行业面临基本面下行风险。