房地产行业2019年4月月报:行业景气度回升,开发投资增速继续超预期

3月份销售较前两月回升明显。2019年1-3月全国商品房销售面积合计2.98亿平方米,同比下降0.9%。全国商品房销售额合计2.7万亿,同比上升5.6%,销售涨幅也跌至近三年半的低位,但相对2月末涨幅明显回升。我们预计稳经济背景下,楼市政策因城施策延续,19年全年楼市销售将保持相对平稳,销售绝对值仍将维持在历史高水平。

    房价3月涨幅回升。70大中城市新建商品住宅价格指数观测,3月份新建商品住宅价格指数同比上升11.3%,涨幅较2月末上升0.2个百分点;涨幅延续上升态势。环比方面,3月70大中城市新建商品住宅价格指数环比上升0.6%,环比涨幅较2月末上升0.1个百分,但涨幅维持在近一年低位。整体看,在流动性充裕及地方政策微调持续背景下,当前楼价相对涨幅平稳,3月涨幅相对2月有所提升,楼市回暖得以体现。

    开发投资增速维持高位。2019年前 3月,全国房地产开发投资完成额累计达2.38万亿元,累计同比增速为11.8%,开发投资增速较2018年年末上升2.3个百分点,也较2月末进一步上升0.2个百分点,达到近4年来增速最高水平。经历过去几年房地产销售大年,行业库存去化理想可售下降明显,开发商提升开发进度补充可售资源得以体现。另一方面,行业资金流动性持续改善,资金到位带来工程进度加快,投资增速上升。

    行业研判与投资建议。中央高层对于房地产行业的表述为“促进房地产市场平稳健康发展”;稳经济背景下,预计后续将更多地方政府因城施策,出台楼市微调政策。近期为行业2018年年报及2019年一季报公布期,行业整体结算业绩理想,符合预期。同时留存可结算量充裕,2019年业绩确定性及保障度高。另一方面,龙头房企,近年分红率均保持平稳理想水平,积极回报投资者,对于股价有一定支撑作用。行业2019年以来跟随大盘累计一定涨幅,4月份板块高位小幅回调后,加上2019年相对确定理想的业绩预判,对应当前估值水平仍极具吸引力,将有力支撑估值的进一步向上修复。建议投资者关注基本面靓丽,估值便宜及业绩理想的一二线龙头个股。包括招商蛇口、保利地产、万科A、华夏幸福、金地集团、荣盛发展、华发股份、金融街等。

    风险提示:楼市政策收紧;楼市出现超预期调整。