招商蛇口2019年4月份销售数据点评:销售亮眼,拿地积极

类别:公司研究 机构:华创证券有限责任公司 研究员:袁豪 日期:2019-05-13

事件:

    5月9日,招商蛇口公布公司4月销售数据,4月公司实现签约金额179.3亿元,同比+72.5%;实现签约面积91.4万平方米,同比+49.0%;4月公司新增建面141.8万平方米,同比+1.1%;总地价170.1亿元,同比+216.1%。

    点评:

    4月销售179亿、同比+73%,一二线回暖及低基数下销售表现亮眼

    4月公司实现签约金额179.3亿元,环比+0.7%、同比+72.5%,大幅优于克而瑞主流50房企月平均同比+23.9%;实现签约面积91.4万方,环比-2.1%、同比+49.0%,高于我们高频跟踪的45城4月成交面积同比+34.2%;销售均价19,615元/平米,环比+2.9%,较18年-4.9%。1-4月公司累计实现签约金额558.3亿元,同比+33.9%,较上月+12.8pct;实现签约面积280.3万方,同比+33.4%,较上月+6.4pct。1-4月累计销售均价19,914元/平米,较18年-3.4pct;基于公司优异一二线布局(未结转土储中一二线城市占比84%,大湾区占比31%),以及受一二线市场持续回暖和低基数影响,预计公司销售将继续保持高增。

    4月拿地170亿,同比+216%,权益占比43%,拿地转积极并权益占比提升

    4月公司在土地市场新获取香港、深圳、苏州、东莞、昆明、肇庆、常熟7城共10个项目,合计新增建面141.8万方,同比+1.1%,对应地价170.1亿,同比+216.1%;拿地面积权益占比43.4%,较上月+6.2pct;楼面价11,200元/平米,环比-12.8%,同比+212.5%,主要源于香港和苏州住宅项目楼面价较高;拿地额占比销售额94.9%,较上月+42.4pct,拿地明显转向积极。1-4月公司共新获16地块,共新增规划面积242.6万方,同比-52.7%;总地价279.4亿元,同比-19.8%;拿地面积权益占比42.9%,较18年-12.3pct;拿地额占比销售额50.0%,较18年下降5.1pct;平均楼面地价11,515元/平米,较18年楼面均价+59.0%,主要源于公司在重点一二线城市拿地力度加大。公司4月拿地明显转积极,并且权益占比也同步有所提升。

    投资建议:销售亮眼,拿地积极,维持“强推”评级

    招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外,伴随粤港澳大湾区规划重磅出台,公司作为大湾区核心标的,资产价值料将进一步大幅提升。我们维持公司2019-21年每股收益预测为2.41、2.97和3.64元,目前现价对应19-20年PE为8.5、6.9倍、并公司每股NAV35.20元较现价折价达42%,基于公司作为行业龙头有望受益于行业集中度的进一步提升、强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性,我们维持目标价30.00元,维持“强推”评级。

    风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金放松不及预期

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