蓝光发展:千亿全国化开发商雏形初现,产业孵化优势突出

销售规模增长迅速,2019年进军千亿房企行列。公司作为起家成都的公司,2015年借壳上市后发展迅速,已初步完成全国化布局。在深耕成渝区域的基础上,重点布局长三角区域和珠三角区域,同时坚持深耕及拓展并举的策略,做大单城市场份额,并择机进入有机会的城市。截止至2018年底,公司现已布局全国十七大区域超过60个城市,已基本实现了全国化布局。2018年公司合同销售额也达到855亿元,2014~2018年年复合增速达到50%,公司将继续向千亿房企行列进军。

    旗下产业孵化优势突出,物管医药子公司谋求上市。公司在产业孵化上成绩卓著,物管子公司嘉宝股份在2018年中国物业服务百强名单中位列第13位,尽管在管规模不大,但盈利能力强,2018年归母净利润为2.89亿元。同时成长性突出,尤其是在外拓物管项目上十分得力,第三方外投项目管理面积占比已经从2016年的24%提升至2018年的56%。医药子公司成都迪康业务相对传统,但盈利性好,2018年盈利达到0.9亿元。公司明确提出两个子公司未来的上市计划,这将有利于公司价值进一步显性化及旗下产业的持续发展。

    激励充分,合伙人机制推动公司快速发展。公司向核心高管授予1.28亿份股票期权,并以高业绩成长作为解锁条件:2018-2020年为22/33/50亿,年复合增速达到50%。在地产子公司蓝光和骏层面,公司利用了跟投机制,总部高管及区域公司高管可以通过相应平台跟投项目公司15%的股份,这一比例在地产公司居于前列,很好地统一了项目利益各方的权责利。公司同时在物管和医药子公司开展了股权激励。

    财务预测与投资建议

    首次覆盖给予“买入”评级,目标价8.19元。我们预测公司2019-2021年每股收益为1.17/1.72/2.19元。根据可比公司2019年7X的PE估值,首次覆盖给予公司买入评级,目标价8.19元。

    风险提示

    房地产销售规模不及预期。布局城市调控政策力度超预期。