经济周期系列之二:2019年房地产各线城市销售和投资预测

核心观点:

    一,本轮房地产周期特殊性在于各线城市分化。主要表现为一二线城市和其他城市(除一二线)分化。其他城市房地产销售厚尾导致整体房地产销售厚尾现象严重。与此同时,房屋新开工脱离销售下行趋势,逆势上行。

    二,房地产销售方面,一二线和其他城市的分界点出现在2016年4月。2016年4月,其他城市拉动力开始大幅赶超一二线城市,之后二者开始分化,其他城市拉动力保持高位。2017年5月之后,一二线拉动力转负,全国房地产销售主要由其他城市拉动。

    本轮房地产周期一二线城市销售走势并未打破房地产历史发展规律。其他城市则受到政策影响走出了不同于历史的发展趋势。未来房地产依然呈现分化走势,对于房地产的预测关键在于各分线城市销售预测。未来一二线城市房地产销售有上升动力,其他城市将呈现下行趋势。

    一二线城市销售增速2016年4月达到高点44%,2018年4月降至低点-5%,时长24个月左右,符合历史规律。假设一二线城市房地产销售增速在低点后的16个月-18个月达到新高点,则一二线城市房地产销售增速新高点则为2019年8月-10月。

    其他城市房地产销售增速于2016年4月达到高点之后,由于棚改政策推动,2017年4月重回峰值。根据房地产下行规律,2019年或仍处于下行期,相对中性的预测则为在2019年四季度出现低点。

    三,房地产投资方面,一二线和其他城市投资分化出现在2017年3月,12月差距进一步拉大。2017年3月一二线和其他城市房地产投资对整体房地产投资的拉动力分别为3.8个百分点和5.3个百分点,2018年12月这两个数据变为2.4个百分点和7.1个百分点。

    本轮房地产周期一二线城市投资依然符合历史发展规律,其他城市则不然。未来一二线城市房地产投资增速下行后有上升动力,其他城市房地产投资为下行趋势。

    一二线城市房地产投资增速2017年4月达到高点8.8%,而销售增速高点为2016年4月,假设一二线城市房地产投资高点到下一个低点的时长与销售高点低点的时长相近,则一二线城市房地产投资增速新低点则为2019年6月-8月,也即全年呈现V型走势。其他城市房地产投资增速于2018年3月达到高点之后,2019年或仍处于下行期。

    四,一二线城市按照历史规律发展,其他城市按其现在发展规律外推,分别预测一二线和其他城市的房地产销售和投资。

    根据2019年一二线城市和其他城市房地产预测数据,2019年整体房地产销售面积增速在-2.75%到-1%左右。2019年整体房地产整体投资增速为2.68%-6.30%左右。

    风险提示:其他城市(除一二线)下行超预期。