南都物业:业绩符合预期,全国业务版图持续布局

事件:南都物业发布2018年年度报告。2018年实现营业收入10.59亿元,同比增长29.18%,归母净利润9181.18万元,同比增长22.69%,扣非净利润6941.86万元,同比下降0.07%。2018年第四季度实现营业收入3.21亿元,同比增长34.21%,归母净利润2591.63万元,同比增长6.8%。

    营收保持高增长,人工成本上涨拖累毛利率。2018年公司累计签约面积5542.56万平方米,比上年同期增长1657.61万平方米,增长率42.67%,新签约面积约1026.72万平方米。分业务看,包干制物业管理服务营收8.68亿元,同比增长30.12%,毛利率为18.12%;酬金制物业管理服务营收670.92万元,同比下降9.94,毛利率为100%;案场服务营收9103.14万元,同比增长1.55%,毛利率为22.82%;顾问服务营收110.9万元,同比增长32.84%,毛利率为100%;增值服务营收6861.7万元,同比增长30.35%,毛利率为67.08%;长租公寓营收2046.71万元,毛利率为2.58%。

    由于人力成本上涨及项目服务品质的提升,综合毛利率下降2.31%至22.1%。费用率方面,销售费用率为2.67%,下降0.09pct;管理费用率和研发费用率为9.03%,下降0.58pct;财务费用率为-0.28%,上升0.24pct。

    深耕江浙沪地区,全国化布局。公司为百强物业企业19名,不断提升自身服务品质,深耕江浙沪地区,扩大全国业务版图,成功打开深圳、芜湖、榆林、乌鲁木齐等地市场。通过标杆项目建设、品牌推广,提升当地市场占有率,扩大规模效应。并购金枫物业、采林物业整合效果好,内生外延拓展项目。公司的商办服务(阿里西溪园区三期亲橙里购物中心项目)在2018年实现了新突破。

    公寓租赁持续发展。18年长租公寓营收2046.71万元,公寓租赁业务持续高增长,18年群岛国际青年社区运河店、欢乐城店相继开业。近期子公司大悦商业经营公司签订《糖朝酒店式公寓房屋租赁合同》,租期6年,租赁用途为服务式公寓或酒店,公寓租赁业务发展动能充足。

    盈利预测:我们预测公司2019-2021年净利润为1.1/1.29/1.49亿元,同比增长20.2%/17.1%/15.6%,EPS分别为1.07/1.25/1.45元。我们认为公司基础物业服务全国化布局、增值服务、公寓租赁项目持续发展,维持“增持”评级。

    风险提示:劳务成本上涨风险、未能全部收回物业费风险、市场竞争加剧风险、房地产调控风险。