招商蛇口:销售延续高增,财务状况稳健

高基数致净利下滑,全年业绩增长无虞。公司一季度实现营收43.5亿,同比下降53.7%,归母净利润26.3亿元,同比下降55.0%。利润下滑主要因:1)2018年Q1由于结算高毛利率的深圳双玺花园、转让上海和北京三项资产带来的较高业绩基数;2)受公司工程节点铺排影响,竣工及结转面积年度内分布不均衡,期内结算面积较少。期内子公司乐艺置业、商启置业增资扩股转让51%股权扣税后产生净收益22.5亿,为利润主要来源。由于期内销售远大于结算,期末预收款较上年增长13.5%至686.1亿,叠加2019年100.9%的计划竣工增速,全年业绩仍有望保持较高增速。

    销售延续高增,全年可售充足。公司一季度实现签约销售面积188.9万平,同比增加26.9%;签约销售金额379亿元,同比增加21%;销售均价20059元/平米,较2018年全年均价下降2.7%。公司2019年目标2000亿,同比增长17.2%,考虑公司可售货值达3500亿,且主要位于核心一二线,全年完成销售目标概率较大。

    拿地节奏平稳,持续聚焦核心城市。公司贯彻投资聚焦一二线核心城市,重点拓展战略重镇的土地储备,一季度在合肥、北京、重庆等地新增建面100.8万平、总地价109.2亿元,分别为同期销售面积、销售金额的53.4%、28.8%,较2018年全年下降110.7个、25.4个百分点。平均地价10833元/平,为同期销售均价54%,成本依旧可控。

    财务状况稳健,回购彰显信心。期末公司在手现金623.6亿,为短期负债(短借+一年内到期长债)的148%,短期偿债压力较小。期末净负债率、剔除预收账款的资产负债率为56.7%、54.4%,较期初分别上升11.7个和下降5.6个百分点。期内耗资22.2亿回购9744.4万股,占总股本的1.23%,回购均价21.75元,均彰显对中长期发展信心。

    投资建议:维持原有盈利预测,预计2019-2020年EPS分别为2.41元和2.93元,当前股价对应PE分别为9.1倍和7.4倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质资源集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区及粤港澳大湾区政策春风,维持“强烈推荐”评级。

    风险提示:1)尽管当前楼市整体回温,但三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来资产减值风险;2)目前一二线楼市已自然复苏,可能存在因一二线复苏导致政策端放松不及预期风险;3)产业新城建设开发进度存在不确定性风险。