万科A:聚焦基本盘,经营持续稳健

事件:公司公告19年一季度报告,公司实现营业收入483.75亿元,同比增长56.93%;实现归属于上市公司股东净利润11.21亿元,同比增长25.23%;实现归母扣非净利润11.28亿元,同比增长36.63%,实现基本每股收益0.102元,同比增长25.23%。

    聚焦主业,业绩得到快速释放:19年一季度,公司实现营业收入483.75亿元,同比增长56.93%;实现归属于上市公司股东净利润11.21亿元,同比增长25.23%;其中营业收入的增长主要源于报告期内房地产结转规模增加。19年公司基于“收敛聚焦、巩固提升基本盘”的战略,各项费用均有所下降,一季度实现综合毛利率35%,同比去年同期提升0.9个PCT,销售、管理费用率分别额为2.8%、5.5%,同比分别下降1.3、1.7个PCT。

    已售未结充足、业绩释放有保障:报告期内房地产业务结转收入455.9亿元,同比增长64.0%,实现结算面积310.8万方,同比上升88.2%(结算均价14468.6元/平米);公司结算推进有序。从已售未结资源看,截止报告期,公司已售未结面积4042.8万方,较18年底增加332.6万方,合同金额总计约5863.5亿元,较18年底增加556.4亿元,已售未结均价14504元/平米;公司已售未结资源持续提升。报告期末合同负债(预收款)5330.9亿元,同比增长11%,超过销售额增速,业绩锁定率持续提升。公司已售未结资源丰厚,业绩锁定率同行高位,未来业绩释放基础夯实。

    拿地谨慎,销售放缓,但全年开工、竣工面积有望超预期。报告期内公司实现销售面积925万方,同比减少11.8%,实现销售金额1494亿元,同比减少3.1%,销售均价16159元/平,比18年末提升7.5%。报告期内公司新增计容建面747.6万方,同比减少14.8%,增速环比2月有所回升,拿地销售比0.81,同比去年仅下降0.03PCT,考虑到公司现金充裕,下半年拿地有望增加。一季度开工竣工占比提升,全年有望超预期,一季度公司新开工面积1019.4万平方米,同比下降9.8%,占全年计划28.2%(18年同期为31.9%),竣工面积222.8万方,同比大增44.2%,占全年竣工计划的7.2%(18年同期为5.9%)。

    在手现金充足,多元融资渠道开启:公司坚持现金为王,报告期末在手资金1432亿元,在手资金/(短期借款+一年内到期长期负债)为2.04倍,短期偿债能力强,位于行业前列。报告期内公司资产负债率84.80%,较18年末微升0.73pct;剔除合同负债后的资产负债率为77.2%,较18年末提升0.2pct,处于行业低位;从有息负债的结构看,长期负债71.8%,短期借款和一年内到期的有息负债占28.2%(18年末为32%),短债比例持续下降,偿债压力不大;并且从长短债的结构上看,期限结构仍合理。公司近期成功发行2019年第一期住房租赁专项公司债,利率3.65%;融资成本进一步降低,公司低成本融资优势突出。此外4月4日公司以每股29.8港币成功配售H股2.6亿股获得78.1亿港元,融资渠道多元化。

    投资建议:公司业绩增长稳定,财务稳健,净负债率低。在手土储厚实,一季度拿地保持谨慎,资金面充裕的情况下预计后续有望回升;开工竣工占全年计划比重均有提升,全年有望超预期。考虑到公司货值大部分分布在一二线,有望受益一二线城市销售的回暖好于行业表现,我们预计公司全年销售额有望突破6550亿元。预计公司19-20年EPS分别为3.50、4.07元,对应PE为8.25X、7.10X,维持“买入”评级。

    风险提示:销售不及预期、房地产政策变化不及预期