金地集团:一二线广积粮,稳步迈向新高度

核心观点

    公司发布年报,2018年实现营收507亿元,同比增长35%;实现归母净利润81亿元,同比增长18%;加权平均ROE为18.7%,同比增长1.0pct;拟每10股分红6元,分红率33%。公司发布一季报,2019Q1实现营收111亿元,同比增长61%;实现归母净利润15亿元,同比增长37%。公司业绩符合预期,结转量质齐升,连续两年强拓展积累充沛一二线城市货值,有望助公司销售冲刺2000亿。我们预测公司2019-2021年EPS为2.12、2.44、2.80元,维持“买入”评级。

    结转量质齐升,华东区域表现突出

    2018年竣工、结算面积分别为672、256万平,同比持平。但由于并表项目增加和结算单价上涨,开发业务实现营收461亿元,同比+37%;毛利率43.1%,同比+9.1pct。华东区域结算收入+260%,占总营收40%,毛利率+14.9pct至43.9%。公司计提资产减值损失9.6亿元,非并表结算减少致投资收益同比-18%,并表权益比例下降致少数股东损益占净利润的比例+5pct至33%,使得归母净利润增速低于营收。2019Q1公司业绩继续保持量质齐升。2019年公司计划竣工854万平,同比+27%,2019Q1预收账款相对2018年开发业务营收覆盖率为154%,有望推动业绩稳健增长。

    经营效率提升带动销售稳增长,2019年稳步提升

    2018年公司经营效率显著提升,新开工1555万平,同比+79%,平均开盘周期10.8个月;实现销售面积878万平,同比+14%;销售金额1623亿元,同比+15%。根据克而瑞数据,权益销售比例为70%。公司在上海、北京、广州、天津、武汉等十余个城市销售位列前十。2019Q1公司新开工288万平,同比+6%;实现销售面积162万平,同比+6%;销售金额338亿元,同比+30%。2019年公司计划持续提高开发效率和周转率,我们预计可售货值超过3000亿元,充裕货值支撑下,销售有望冲刺2000亿元,对应增速23%。

    连续两年发力高能级城市,不改财务稳健本色

    2018年公司新增土储建面1072万平,拿地总价1000亿元,连续两年保持高拿地强度;一线、二线、三四线投资额分别占25%、43%、32%,新进9座城市中7座为二线,继续深耕高能级城市。2018年末公司已进入50城,总土储建面4400万平,权益比例52%,据项目表估算,一线、二线、三四线分别占17%、67%、17%。2019年公司计划保持投资力度,2019Q1新增土储建面135万平,拿地总价118亿元。尽管连续拓展使得有息负债快速增长,2019Q1达到828亿元,公司财务依然稳健,2019Q1净负债率为61%,短债覆盖率为213%,2018年平均融资成本仅为4.83%。

    稳步迈向新高度,维持“买入”评级

    考虑到公司结算毛利率较高、非并表项目较多,我们调高预测毛利率和投资收益,预测公司2019-2021年EPS为2.12、2.44、2.80元(2019-2020年前值1.96、2.19)。参考可比公司2019年平均PE7.0倍,我们认为公司2019年合理PE估值为6.5-7.5倍,目标价13.78-15.90元(前值10.44-11.31),维持“买入”评级。

    风险提示:行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性;房地产基本面下滑可能拖累公司销售;土储权益比例较低放缓归母净利润增速。