万科A2019年一季报点评:竣工加速、业绩稳增,预收锁定再走高

19Q1营收同比+57%、业绩同比+25%,毛利率持续高位、预收锁定再走高19Q1公司实现营业收入483.7亿元,同比+56.9%;归母净利润11.2亿元,同比+25.2%;基本每股收益0.10元,同比增长25.2%;结算面积310.8万平米,同比+88.2%;地产结算收入455.9亿元,同比+64.0%,显示地产结算加速;毛利率和归母净利率分别为35.0%和2.3%,同比分别+0.9pct和-0.6pct;三费费率为12.1%,同比-2.6cpt。公司营收增速快于业绩增速源于:1)公司计提应收账款减值4.2亿元,同比+237%;2)结算项目权益降低导致少数股东损益20.9亿元、同比+136%,并少数股东权益占比暂时性提升至65%;3)财务费用18.4亿元,同比+77%。此外,19Q1末公司资产负债率84.8%,同比+0.7pct;净负债率仅44.7%,同比-5.6pct,处于行业低位;已售未结金额5,864亿元,同比+18.6%,覆盖18年地产结算收入2.1倍;已售未结面积4,043万平,同比+13.4%;预收账款5,333亿元,同比+5.6%。

    19Q1销售1,494亿、同比-3%,同期拿地谨慎、开工略降,竣工较为积极19Q1公司实现签约金额1,494.4亿元,同比-3.1%;签约面积924.8万平方米,同比-11.8%;销售均价16,159元/平方米,同比+9.8%。新开工面积1,019.4万平方米,同比-9.8%,占全年开工计划的28.2%(18Q1为31.9%);竣工面积222.8万平方米,同比+44.2%,占全年竣工计划的7.2%(18Q1为5.9%),竣工积极、同时考虑到结算竣工比的修复,预计19年结算量将较为积极。19Q1公司开发项目拿地面积598.5万平方米,权益比例73%;根据公告披露加上物流拿地面积后,19Q1合计拿地面积812.9万平方米,同比-17.7%;对应总地价424.6亿元,同比-10.7%,拿地额占比销售额达28.4%,拿地偏向谨慎。19Q1末公司未结算总土储1.5亿方、权益比例60%,按照1.5万元/平推算得到总货值2.25万亿,覆盖18年销售金额3.7倍。

    投资建议:竣工加速、业绩稳增,预收锁定再走高,维持“强推”评级万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元,维持目标价45元,维持“强推”评级。

    风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。