首开股份2019年一季报点评:业绩稳增、毛利率提升,京国改重要标的
19Q1营收同比+35%、业绩同比+15%,毛利率及少数股东权益占比大幅提升
19Q1实现营收83.2亿元,同比+35.2%;归母净利润3.6亿元,同比+15.3%;扣非净利润2.9亿元,同比+87.9%;毛利率和净利率分别为38.1%、4.3%,分别同比+18.3pct、-1.0pct。三项费用率为10.7%,同比+0.6pct,主要源于公司财务费用率有所增长;公司每股收益0.10元,同比+23.0%;营收高增主要源于Q1公司结算面积37.7万方,同比+48.1%,其中京外项目占比87.8%,同比+44.3pct,毛利率较高的京外项目结转大增推动Q1结算毛利率大增18.3pct。公司业绩增速低于营收增速,主要源于Q1少数股东权益占比达70.5%,同比+59.6pct,对应金额8.6亿元。鉴于:1)公司19年计划竣工465.3万方,同比+35.9%;2)19Q1末预收款达633.4亿,同比+20.4%,覆盖18年营收达1.6倍,将共同保障后续业绩稳定释放。
19Q1销售103亿、同比+3%,京外占比持续提升,有利于毛利率有所改善
19Q1实现签约金额102.7亿元,同比+2.5%,完成年初计划10.2%;销售面积41.7万方,同比+10.0%,完成年初计划11.7%,分区域看,京内销售9.8万方,同比+55.4%,占比23.6%,京外销售31.8万方,同比+0.9%,占比76.4%,京外销售面积占比持续提升。鉴于17-19Q公司京外销售面积占比持续提升,由于京外项目权益占比、毛利率均高于京内,预计推动19-20年少数股东权益占比相对低位,毛利率或将低位略有改善。公司19年计划销售1,010亿元,同比+0.3%,考虑到:1)19年计划开工435万方、同比-41.1%,但仍高于18年销售,计划复工1,562万方、同比+34.1%,计划开复工1,997.6万方,同比+4.9%,并17、18年计划完成率分别为166%、173%,预示19年可售资源仍较充沛;2)一二线持续回暖将推动19年去化率提升;将共同确保19年销售继续稳增。
19Q1拿地/销售额占比61%,继续京外扩张,未来棚改项目利润贡献在即
19Q1新增建面43.0万方,同比+8.2%,其中京内无新增建面,京外新增建面均位于苏州;对应拿地金额62.5亿元,同比-1.0%;拿地均价14,543元/平米,同比-8.5%。拿地额占比销售额61%,京外拿地继续扩张。截至19Q1公司未竣工土储2,000万方,其中76.3%位于强一二线城市(其中北京占比32.0%),优异土储结构确保未来销售持续稳增。Q1公司新开工面积73.7万方,同比-24.3%,完成年初计划16.9%;竣工面积47.1万方,同比-47.7%,完成年初计划10.1%;19Q1末公司资产负债率、净负债率分别为81.4%、180.7%,分别同比+0.0pct、+7.1pct;18年综合融资成本5.36%,同比+0.21pct,仍处于较低水平。此外,预计未来4年预计公司将有7个在建棚改项目将贡献收益近55-60亿,其中,今年预计有2个棚改项目入市,将额外助力公司业绩稳定增长。
北京国改重要标的,积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出
18年以来,北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件,北方华创股权激励计划获批,电子城股权激励草案出台,北京国改推进速度明显加快。而一方面,首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案,属于国企中较早探索多元化激励机制的企业,可以说公司天生具备市场化改革基因;另一方面,公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企,赋予其在14家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势,近期首开集团合并房地集团或预示整合的开始,公司有望进一步扩充京内优质土储。
投资建议:业绩稳增、毛利率提升,北京国改重要标的,重申“强推”评级
首开股份作为北京市属国资房企,在北京国改加快背景下,依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势,料将是国改重要标的;公司自2007年重组上市之后积极变革,深耕北京、并积极京外扩张,推动销售快增,成为国内首家千亿地方国资房企;目前公司布局以强一二线为主,并属北京土储之王,一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。我们维持公司2019-20年每股收益1.41、1.63元,对应19年PE为6.3倍,NAV折价达55%,按19年目标PE9.0倍,维持目标价12.67元,重申“强推”评级。
风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业资金改善不及预期