中洲控股:减值压制业绩,拿地力度放缓

公司发布2018年年报,实现营业收入79.42亿元,同比减少8.23%;归母净利润4.47亿元,同比减少27.41%;EPS0.67元。

    期间费用增加与计提减值压制公司业绩:净利率不及毛利率的主要原因在于:1、期间费用上升明显,销售管理费用和财务费用占营收比重较上年提高约4.6pct至16.2%;2、部分项目计提3.77亿元存货跌价准备,约占公司利润总额40%。2018年实现销售金额131.7亿元,同比下降9.1%,完成销售目标的87%。公司目标完成率较低主要是由于推盘节奏受预售证管理而延迟。公司2019年销售目标152亿元,增长15.4%,我们认为,公司布局的城市均为一二线及周边强三线,年初以来的政策放松环境下需求有望得到释放,公司实现业绩目标亦将受益于环境改善。

    拿地节奏有所放缓,重仓粤港澳和成渝经济圈:报告期内新增计容建面70.2万方,同比减少57%,拿地节奏明显放缓。截至2018年末土地储备约460万方,大致可供3年开发,权益土储约363万方,权益比例约79%。权益土储区域上看,粤港澳、成渝、大上海都市圈、环渤海四大区域占比分别为43%、41%、7%和8%。

    投资力度减弱使得负债水平下降:由于报告期末减弱投资力度和优化债务结构,公司短债压力较上年下降0.54至0.52,净负债率则较上年下降96pct至74%。

    地产基金取得实质进展,激励机制完善,股东增持彰显信心:“房地产+金融”模式已成为公司获取项目、扩大规模的有益补充。租赁业务方面,2018年商业及写字楼可出租物业面积约21.8万方,平均出租率达91%。物业管理方面,签约管理面积超过600万方,同比增长41.6%。2018年3月拟实施股权激励,激励股份数约占股本总额的3%。此外,控股股东中洲置地及一致行动人自2018年5月至12月期间累计增持公司2%股份,充分彰显控股股东对公司未来发展信心。

    盈利预测与投资评级:我们预计公司2019年、2020年EPS分别为0.93元、1.20元,维持“买入”评级。