房地产周度全数据跟踪:三月销量上升过快的一线城市于四月降温,风险偏好持续下行加大板块波动

1.重点城市销量:目前行业或已步入小周期复苏阶段,但全局销量的意义较过往周期或变淡,主因三四线城市的节奏被货币化补贴这一“外力”扰乱,从历史上看,本轮周期三四线城市与一二线城市错峰更大;结构上看,一线城市销量已见底回升,二线城市销量滞后于一线,或是今年销量复苏的最大贡献者,三四线城市销量或仍有1-2个季度的调整,若调整幅度较大或拉动全局销量出现第二个底部(预计在年中左右)。根据我们跟踪的高频数据(房管局)来看,4月至上周(4月1日至4月19日)57城销量同比继续回升,其中一线城市整体涨幅收窄,北京深圳涨幅大幅收窄,上海涨幅略有扩大,广州涨幅略有收窄,二线城市增速继续上行,三四线城市整体回暖幅度较小,大部分三线样本城市普遍回落;分区域看,中西部、环渤海区域销量同比增速明显,珠三角涨幅收窄。二手房销量方面,一线城市涨幅略有收窄,二、三线城市四月大幅回升与一手房销量相互印证。一二线重点城市销量同比回升,更能体现二手房回暖

    2.行业政策和金融:“因城施策”持续推进。中央政治局工作会议提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制;自然资源部下发通知,住房库存消化36个月以上城市停止供地;北京19年计划棚改11500户;黑龙江省住建部提出就2003年以来别墅项目建设情况进行全面清理排查;长沙二套房交易契税优惠取消,购买二套房按4%征收契税。

    3.板块行情与估值:a.择时参考:19年初中国CDS指数持续上行,风险偏好持续回升;长端利率19M4开始大幅回升,中国CDS指数也自2月起大幅下行,风险偏好开始回落,即风险偏好是“有克制的”。短期看风险偏好持续降低表明市场风格依旧偏谨慎,整体市场波动将加大,赚钱效应下降,支持从弹性标的转为均衡配置;b.板块行情:上周,中信房地产指数涨幅-0.2%,较沪深300的相对收益为-3.5%,在29个大类行业中排名第28;19年,板块超额收益1-2月持续下降,3月出现较为明显超额收益,4月至今较沪深300超额收益逐渐消失,19年累计超额收益在29个大类行业排第16名;c.个股行情:上周,中信房地产板块涨幅top5的个股分别为:粤泰股份、华丽家族、皇庭国际、西藏城投、中润资源;2019年至今,中信房地产板块超额收益top5的个股分别为:大名城、上实发展、迪马股份、市北高新、荣丰控股,部分二线弹性标的估值修复已超越重点龙头

    4.重点公司动态追踪:保利地产18年度实现营业收入1945.13亿元,同比+32.66%;华发股份18年度实现营业收入236.99亿元,同比18.8%;滨江集团18年实现营业收入211.15亿元,同比+53.30%;京投发展18年度实现营业收入79.75亿元,同比+28.27%;华夏幸福18年度实现营业收入837.99亿元,同比+40.52%;张江高科18年度实现营业收入11.48亿元,同比-8.36%;京投发展19年一季度实现签约面积2.31万平方米,同比-45.65%;签约金额4.70亿元,同比-72.79%。华夏幸福共办理35,470,000股股份的回购交易,解除质押股份占公司总股本的1.18%。

    风险提示:短期行政调控超预期,长效机制超预期,短期龙头销售回落幅度大幅超越市场预期,三四线销售回调超预期。