房地产行业:销售韧性好于预期、投资增速创新高

类别:行业研究 机构:安信证券股份有限公司 研究员:安信证券研究所 日期:2019-04-24

事件:2019年4月17日,统计局公布房地产1-3月投资与销售数据。1-3月份,全国房地产开发投资23803亿元,同比增长11.8%,增速比1-2月份提高0.2个百分点;房地产开发企业土地购置面积2543万平方米,同比下降33.1%,降幅比1-2月份收窄1个百分点;土地成交价款1194亿元,同比下降27%,降幅扩大13.9个百分点;商品房销售面积29829万平方米,同比下降0.9%,降幅比1-2月份收窄2.7个百分点;房地产开发企业到位资金38948亿元,同比增长5.9%,增速比1-2月份提高3.8个百分点。

    销售累计增速下降0.9%,单月增速增长1.8%。2019年1-3月份,全国商品房销售面积29829万方,同比下降0.9%,降幅比1-2月份收窄2.7个百分点;单月销售面积15727万方,同比增长1.8%,较2月增速提升5.4pct。分类别看,住宅销售面积25954万方,同比下降0.6%,较1-2月份增速提升2.6pct,但住宅面积占全国商品房销售面积比重87%,较1-2月份比重收窄0.35%;办公楼销售面积671万方,同比下降11%,较1-2月份增速提升4.7pct;商业营业用房销售面积1881万方,同比下降6.9%,较1-2月份增速提升6.6pct。分区域看,东部、中部、西部、东北区域累计增速分别为-6.8%、+2.8%、+4.3%、+0.3%,分别较1-2月份提升2.9pct、3.4pct、2.1pct、5.1pct;单月增速分别为-4.2%、+5.8%、+6.4%、+4.2%,较2月增速分别提升5.5pct、6.4pct、4.2pct、8.9pct,东北区域增速改善最为明显,其次为中部区域。以高频数据跟踪看,一线城市1-3月累计同比增速35.28%、二线城市1-3月累计同比增速15.97%、三四线城市1-3月累计同比增速-28.75%,一二线持续回暖明显。

    投资增速创新高,累计增速增长11.8%。1-3月份全国房地产开发投资23803亿元,同比增长11.8%,增速比1-2月份提高0.2个百分点;单月增速为12.0%,较2月增速提升0.4pct。分类别看,住宅投资17256亿元,累计同比增长17.4%,较1-2月份收缩0.6pct;办公楼累计增速-2.6%,较1-2月份收缩5.1%;商业营业用房累计增速-9.9%,较1-2月份收缩0.9pct。分区域看,东部、中部、西部、东北地区1-3月开发投资分别为13540亿元、4816亿元、4901亿元、547亿元,累计增速分别为+10.3%、+8.4%、+18.9%、+21.8%,分别较1-2月收缩0.6pct、收缩0.4pct、提升2.1pct、提升10.7pct;单月增速分别为+9.6%、+8.0%、21.0%、26.3%,分别较1-2月收缩1.3pct、收缩0.8pct、提升4.1pct、提升15.2pct;以东北区域、西部区域投资增速表现最佳,东部及中部区域投资增速均有收缩。

    投资建议:当前地产行业类似于11年末12年初,相似的小周期、相似的土地购置费增速发力、相似的融资环境紧张、相似的土地市场逐步转冷、相似的政策底;但不一样的是,我们认为这一轮政策的松绑应该是适度调整、适度纠偏的过程,博弈不同于以往周期中的全面松开。基于适度纠偏的判断,因城施策的导向或将持续,从而使得城市间的轮动效应更为明显;城市轮动的分化也将陆续传导到微观企业层面,进而影响企业经营与业绩等。1)行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用,建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科A、招商蛇口、保利地产等;2)关注险资积极入股的企业,如华夏幸福、金地集团等以及增速相对稳定且有高分红的企业如荣盛发展等;3)成长突出的企业在周期轮动中一般有较强的表现,建议关注新城控股、中南建设、旭辉控股(H股)、融创中国(H股)等;4)在行业由增量进入存量时代,园区类企业的开发+运营模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势,这一类企业可关注如张江高科等;另外,物业服务类企业在未来具备一定的发展空间,可关注南都物业、碧桂园服务(H股)等

    风险提示:经营风险、政策因素、经济波动风险、销售不及预期

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