房地产行业鹤岗低房价事件点评:收缩型城市发展面临困境,楼市萎缩无可避免

近日,鹤岗市部分二手房价格跌至“白菜价”引起社会广泛的舆论关注,我们发现跌穿底价的房源大多为当地棚改安臵房,一方面面临着项目品质较低的问题,如项目未配备电梯以及低价房源均位于6、7层且为毛坯房;其次该类型房源目前无法办理房产证,因此这部分低价房源为非普遍现象。从商品房数据来看,鹤岗市商品住宅成交面积逐年下降,价格则保持平稳,而目前在售项目去化情况大多堪忧,市场表现缺乏活力。在过去一轮的房地产上行周期中,鹤岗市房地产市场无论从量或是价来看都未受刺激,反而随常住人口流出而逐步萎缩。

    资源枯竭型城市面临发展困境,人口流出态势难以逆转。截止至2017年底,鹤岗市人均GDP为27658元,仅为黑龙江全省人均GDP的65%;城镇居民人均可支配收入为21370元,仅为全国城镇居民人均可支配收入的58%,2013年至今年均复合增速为7.5%,低于全国平均增速,以往的煤矿生产基地当下面临经济转型困境;近几年常住人口持续净流出,而经济发展的疲软,更是使其对人才的吸引力每况愈下。在失去了人口与经济这两大基本支撑后,楼市的衰败自然不可避免了。

    此外,我们统计了常住人口、人口密度双下滑的城市,共计18座,其中14座位于东三省,而其中半数则是资源依赖型城市,面临着经济发展乏力、转型受阻的困境。随着城镇化的加速推进,我国未来将与日本等发达国家相同形成以超大、特大城市为核心的城市群布局,而产业、资金、人才都会向加速城市群聚集;同时根据发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》,其针对收缩型中小城市提出要瘦身强体,转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中。我们认为类似于鹤岗市这样的资源枯竭型城市的人口净流出态势是不可逆的,而当地房地产市场也将持续缩量。因此,我们持续看好重点布局于长三角、京津冀、粤港澳城市群以及川渝、长江中游、中原等城市群的房企。重点推荐新城控股、华夏幸福、荣盛发展、中南建设、蓝光发展等公司。

    风险提示:行业资金面超预期收紧;部分三四线城市销售不及预期。