华夏幸福:聚焦核心都市圈,产业新城护城河渐成

业绩维持30%以上增速,降费增效成果显著。2018年公司实现营业收入838.0亿元,同比增长41%,实现归属于母公司净利润117.5亿元,同比增长34%。2018年公司三项费用率下降4.5个百分比,其中销售费用率下降1.1个百分比,管理费用率下降3.0个百分比。

    净负债率有所上升,短期债务占比明显下降。2018年底公司净负债率上升至161.1%,主要由于公司2018年底现金较2017年底减少208亿元,由此也带来短期负债覆盖比例略有下降至1.9倍。公司自2018年Q2起连续3个季度的经营活动现金流为正。一年内到期的债务占比由2017年的31%下降至19%,负债结构有所改善。2018年公司平均加权融资成本为6.42%。

    销售端、投资端外埠区域占比均显著提升。2018年公司销售额1628亿元,同比增长7%;销售面积1503万平,同比增长53%。异地扩张逻辑进一步兑现,外埠销售金额占比从2017年的24%上升至2018年的46%,已基本摆脱了对京津冀区域的过度依赖。土地投资端,公司同样聚焦外埠区域,2018年新增土地面积中外埠区域占比达到87%,较2017年上升29个百分比。

    外埠产业新城持续发力,签约投资额维持高位。2018年公司产业新城业务实现新增签约投资额1660亿元,签约项目702个。外埠产业新城的复制成果卓著,外埠54座产业新城中已有30座实现回款,17座当期金现金流转正,9座累计现金流转正。区域上,公司仍然聚焦核心都市圈,环杭州、环南京、环郑州、环武汉和环合肥区域产业新城均已逐渐步入成熟期。

    财务预测与投资建议

    PE 估值:维持买入评级,上调目标价至41.60元(原目标价为38.22元)。

    由于下调了产业发展服务业务的毛利率,我们将公司2019-2021年EPS 调整为5.20/6.94/9.35元(原预测为2019-2020年5.46/7.16元)。由于可比公司2019年PE 估值上升为8X,因此我们略微上调公司目标价至41.60元。

    风险提示

    京津冀地区调控政策超预期。合作备忘录落地不及预期。

    园区新增落地投资额增长不及预期。非京津冀区域拿地不及预期。