华夏幸福2018年报点评:深耕都市圈、平安增持、吴向东加盟,蓄势待发
18年业绩同比+33%,平安入股+股权激励双重承诺未来三年业绩翻番
18年公司实现营业收入838.0亿元,同比增长40.5%;实现归属上市公司股东的净利润117.5亿元,同比增长32.9%;基本每股收益3.79元,同比增长33.0%;销售毛利率和销售净利率分别为41.6%和14.1%,分别同比下降6.3pct 和0.7pct,主要由于高毛利产业园区结算收入同比仅增长4%;三项费用率合计13.0%,同比下降4.5pct。2018年末预收账款达1,375亿元,同比增长3.8%,覆盖18年房地产结算收入的2.7倍,远高于行业平均;公司拟每股现金分红1.2元,分红率30.7%,对应股息率3.6%;18年计提坏账和存货减值合计23亿元,同比+202%。此外,平安入股业绩承诺与公司股权激励一致,即未来三年业绩分别不低于114.2亿、144.9亿和180.0亿,3年复合增长27%,显示公司对于未来发展的强烈信心。
18年销售额1,628亿元、同比+7%,外埠销售稳步增长、占比大幅提升至54%
18年公司实现销售额1,628亿元,同比+6.9%;其中京外销售额756亿元,同比+109%,占比总销售额从17年的24%大幅提升至46%;房地产销售面积1,503万方,同比+58.0%;其中京外销售面积同比+144%,占比从17年的34%提升至54%;并且环南京、环杭州、环郑州区域销售面积占比分别达到11.1%、7.9%、16.6%,继环南京和环杭州之后,以环郑州区域为代表的新异地复制增长极持续显现。营业收入方面,京外区域实现收入257亿元,同比+82.8%,占比从17年的24%提升至31%,京外收入占比稳步提升。公司截至18年末持有待开发+在建未售土储1,398万方;预计19年新开工面积1,198万方,较上年计划同比-39.8%;施工面积4,219万方,较上年计划同比-3.1%;竣工面积1,037万方,较上年计划同比+2.6%。
深耕都市圈、产业新城项目拓展加速,平安再增持、吴向东加盟,蓄势待发
19年4月发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》,指出城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件;公司将持续受益于布局都市圈的策略,预计后续也将带来区域产业载体和项目的投资增量。18年公司产业新增签约投资额1,660亿元、同比+0.5%,其中京外新增签约投资额1,406亿元,同比+52%,占公司整体新增签约投资额达到85%。此外,18年7月平安资管以137.7亿元现金入股公司第二大股东,持股19.7%,9月11日正式完成股份过户登记,并已经派驻两名董事;9月26日公司与中国平安签署战略合作框架协议,双方展开全方位战略合作;19年2月,平安人寿继续增持5.69%;目前平安人寿与平安资管合计持有公司25.25%股份。并且18年12月前华润置地执行董事、CFO 俞建加入公司分管财务及融资业务;19年2月前华润置地执行董事吴向东加盟公司任CEO,料将为公司的战略和资金管理方面带来新的活力。
净负债率有所上行,Q4现金流量继续改善、携手平安、多元化融资渠道畅通
公司18Q4经营活动产生的现金流量净额为2亿元,自Q2起连续三个季度持续为正。18年末资产负债率和净负债率分别为86.6%和161.1%,分别同比+5.5pct 和+112.9pct,净负债率上行由于现金较去年年底减少208亿;但现金短债比仍有1.9倍。18年末有息负债余额1,354亿元,同比+32.3%;但短债占比总有息负债规模降至19%(17年31%)。18年公司发行公募债120亿元,私募债46.1亿元,短期融资券50亿元,美元债13.7亿元。18年公司加权融资成本6.42%,同比上升0.44pct;但预计随着公司与平安战略合作稳步开展后,公司融资环境及债务结构将持续优化。
投资建议:深耕都市圈、平安增持、吴向东加盟,蓄势待发,维持“强推”评级
华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商,依托领先的PPP 市场化运作机制,在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇,具有良好的政府关系及增量拿地能力。18年公司外埠销售占比显著提升,同时平安2月增持、目前持股25.25%,充分表明对公司业务模式和价值的认可,同时也将提升公司融资能力,并且再次巩固了未来三年业绩翻番的承诺。鉴于公司18年销售增速有所放缓,我们将公司2019-21年每股收益预测略调整为5.09、6.61和8.57元(原预测值:2019-20年分别为5.58、7.21元),对应19年PE 仅6.6倍,维持目标价40元,维持“强推”评级。
风险提示:房地产行业政策收紧,公司资金情况不及预期。