国家统计局前2月份房地产行业数据点评:销售如期回落,投资表现强势

销面同比转负,如期回落:2019年前2月销额及销面同比2.8%及-3.6%,销面同比转负如期回落,但从绝对值来看仅次于2018年,相比2017年仍略有提升。分区域看,东部中部及东北部销面同比均有下降,分别为-9.7%/-0.6%/-4.8%,西部同比上升2.2%,相比2018年升幅收窄超4.5pct,从销额来看东部及东北部同比转负至降1.2%/2.4%。分业态来看,住宅/商业/办公楼前两月销面-3.2%/-15.7%/-6.2%。

    拿地转冷,开工增速回落,竣工维持低位:前两月土地购置面积及成交价款同比分别为-34.1%/-13.1%,2018年全年分别为14.2%/18.0%,拿地同比大幅下降,绝对量创近几年新低,成交价款降幅相对较小,可见拿地单价同比上升约30%。前两月新开工及竣工面积同比分别为6.0%/-11.9%,新开工增速大幅回落超11pct,竣工维持低位,前两月施工同比升6.8%,相比2018年升幅扩大1.6pct。

    投资增速扩大至11.6%:地产投资累计增速11.6%,相比2018年扩大2.1pct,考虑到拿地转冷,我们认为增速扩大可能的原因是1)施工面积升幅扩大,2)土地购置费与土地成交价的分化,3)投资单价提升。2018年土地购置费与土地成交价款产生明显背离,土地购置费同比升57.0%,而土地成交价上升18.0%,土地购置费与土地成交价款的主要区别为1)土地成交价款为合同价,而土地购置费包含为获取土地所支付的所有费用,2)土地购置费分期付款的按实际支付计,而土地成交款为一次性计。

    到位资金升幅收窄,国内贷款及个人按揭有所改善:前两月房企到位开发资金累计升2.1%,相比2018年回落4.3pct,其中国内贷款降0.5%,相比2018年降幅有所收窄,个人按揭同比由负转正跳升至6.5%,而自筹资金与预收款升幅均有回落,自筹资金同比由正转负,预收款升幅收窄超8pct。总体来看首两月银行资金面有所改善,国内贷款及个人按揭均有好转,其中个人按揭绝对量上创同期历史新高。

    维持推荐新城、万科及保利,建议关注招蛇及阳光城:前两月前端数据如期回落,销面同比转负,拿地转冷新开工升幅收窄,而受施工、单价及土地购置费的影响投资增速再度扩大,资金方面基本平稳,国内贷款及个人按揭有所改善。总体来看行业面临一定的下行压力,但正如我们在之前的报告中多次提到,我们认为不用过于悲观,一方面在一城一策及三稳的基调下行业政策边际转松,另一方面宏观资金面相比去年也有好转,尤其对龙头房企,我们预计2019年销面基本维持平稳,同比降幅在5%左右,一二线可能出现量升价稳的态势,而三四线出现分化,地产投资增速在3%-5%之间。我们维持推荐估值相对较低的龙头房企新城、万科及保利,建议关注招蛇及阳光城。

    风险提示:调控及信贷政策超出预期、宏观经济表现不及预期、房产税出台超出预期。