保利地产:年度业绩稳步增长,预收款覆盖率高

类别:公司研究 机构:安信证券股份有限公司 研究员:黄守宏 日期:2019-04-19

事件:4月15日晚,公司公告18年度业绩,18年全年公司实现营业收入1945.14亿元,YOY+32.66%;实现归母净利润189.04亿元,YOY+20.92%,扣非净利润180.50亿元,YOY+16.85%。

    业绩稳步增长:18年全年公司实现营业收入1945.14亿元,YOY+32.66%;实现归母净利润189.04亿元,YOY+20.92%,扣非净利润180.50亿元,YOY+16.85%。营收的增长主要源于期内结转规模扩大,期内结算面积1518.74万方,结转收入1824.98亿元,其中华南、华东、西部、华北、中部、东北、及海外片区结转收入占比分别为35.89%、27.55%、12.39%、12.11%、8.45%、2.61%、1.00%。归母净利润分季度看,Q1~Q4增速分别为0.12%、22.32%、18.74%、26.45%。期内公司毛利率提升1.45pct至32.49%,主要源于结转项目价格的提升,地产业务结转毛利率提升至32.68%;期内公司销售净利率13.44%,基本与17年持平。

    土储丰富:截止18年末,公司在国内外100个城市合计拥有在建面积10390万方,待开发面积9154万方,可满足未来2-3年的开发需要。其中待开发面积中,一二线占比60%,城市群周边的核心三四线城市占比30%;产品结构上,以刚需及改善型需求为主,此类占比在85%以上,且基本以144平米以下普通住宅为主,满足市场主流需求。

    销售韧性高,投资稳健:18年实现签约销售4048亿元,YOY+30.91%,其中一二线城市及六大核心城市群销售贡献均达77%。回款3562亿元,回款率88%,处于行业领先水平,为公司提供了充足的经营现金流保障。期内公司新增132个项目,新增容积率面积3116万方,拿地总价为1927亿元,其中通过收并购、合作开发、旧城改造、产业拓展等方式获取项目75个,占全年新增项目面积及金额的比重为58%、54%;全年新增项目平均楼面价6186元/平米。拿地总价/销售额为47.60%,拿地成本/销售均价为44.18%。18年公司新开工面积4396万方,竣工面积2217万方。2019年,公司计划直接投资2700亿元,以18年销售回款额为参考,直接投资占销售回款额比重为75.80%;计划新开工面积4500万方,YOY+2.37%;计划竣工面积2750万方,YOY+21.79%。

    杠杆率可控,资金充足:公司已构建多元融资体系,保障充足的融资头寸和极具竞争力的融资成本;截止年末,公司有息负债规模2636.57亿元,其中利息资本化金额94亿元。从融资结构看,银行贷款比重约为71%、直接融资比重约为15%,结构较为合理,抗风险能力较强;从综合融资成本看,有息负债综合成本为5.03%;从杠杆率上看,资产负债率77.97%,较17年末提升0.69pct;剔除预收款的资产负债率为42.55%,较17年末收缩2.38pct;净负债率80.55%,较17年末收缩5.82pct。期末公司在手资金1134.31亿元,YOY+66.69%,货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为2.33,货币资金充足,现金短债比高。

    投资建议:公司聚焦一二线资源补充,同时、落实城市群深耕策略,加大核心城市周边三四线城市的深耕、渗透;我们预计公司2019年-2021年的EPS分别为1.93元、2.26元、2.52元。维持“买入-A”投资评级,6个月目标价18元。

    风险提示:房地产市场不及预期、政策调控因素、公司经营不达预期

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