房地产行业周报:一二线成交继续向好,财政部立法计划未提房地产税,房企融资继续改善

类别:行业研究 机构:华创证券有限责任公司 研究员:袁豪 日期:2019-04-18

投资要点:

    上周(19/03/16-19/03/22)主流45城一手房周成交641万平米,环比上升9%;其中,一二线环比+15%、三四线环比-8%;3月月成交同比+25%,较2月提升17pct,其中一二线同比+50%、三四线同比-15%,分别较2月+23pct和+4pct,其中一二线走好、三四线走弱。上周14个重点城市二手房合计周成交164万平米,环比+13%;3月截至上周累计成交457万平米,月成交同比+17%,较2月上升36pct,二手房成交也逐步走好。库存方面,上周15城推盘环比+60%,上周推盘放量,周成交/推盘比0.83倍,低于上周的1.07倍,低于2月的1.44倍;15城可售面积7,833万平米,环比+0.6%;3个月移动平均去化月数为10.7个月,环比上升0.3个月,行业依然处于低库存阶段、并处于加库存阶段。政策方面,韩正在住建部强调,落实城市主体责任,稳地价稳房价稳预期,促进房地产市场平稳健康发展;财政部披露2019年立法工作安排,其中未提及房地产税;石家庄市公安局研究出台了《关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见》;济南政府已经不再指导限价,但限购政策仍在施行;上交所近期召集券商和公募基金开会,鼓励机构准备上报公募不动产信托投资基金REITs项目;新城控股、金地集团、阳光城、蓝光发展、华夏幸福等房企密集发债,房企融资环境继续边际改善。我们维持判断地产总量政策将逐步趋松,其中,“一城一策”和三大城市圈规划则有利于一二线布局房企的销售弹性,资金改善有利于资金敏感性房企报表修复和业务扩张,并且随信用利差收窄,我们认为行业和龙头估值仍有30%空间,二线房企估值相对一线仍有50%溢价空间,或将可以提升至12-15倍,而目前主流房企19PE估值仅5-9倍,NAV折价20-50%,我们维持行业“推荐”评级以及看多龙头和蓝筹房企,推荐两条主线:1)一二线龙头(受益一二线需求弹性):金地集团、万科、招商蛇口、融创中国、保利地产;2)二线蓝筹(受益资金放松受益):新城控股、中南建设、阳光城、首开股份、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。

    支撑评级要点

    房地产行业数据:上周45个重点城市新房合计成交640.6万平米,环比上升8.5%;3月一手房合计成交1854.7万平米,较2月同期环比上升94.8%,较去年3月同期同比上升24.9%;其中,一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化:+36.7%、+9.8%、-5.5%、-13.7%,当月月成交同比分别为:+35.1%、+54.4%、-5.9%、-27.1%。15城可售面积为7,832.7万平米,环比上升0.6%;3个月移动平均去化月数为10.7个月,环比上升0.3个月。

    主要政策新闻:韩正在住建部调研并主持召开座谈会强调,落实城市主体责任,稳地价稳房价稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。财政部披露2019年立法工作安排,力争年内完成增值税法、消费税法、印花税法等部内起草工作,立法安排中未提及房地产税。石家庄市公安局研究出台了《关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见》。济南政府已经不再指导限价,但限购政策仍在施行。上交所近期召集券商和公募基金开会,鼓励机构准备上报公募不动产信托投资基金REITs项目,以期推出上交所第一批试点。

    公司动态跟踪:招商蛇口18年度净利润152亿,同比+20.4%,拟10派7.8元。新城控股发行债券,品种一(4年期)11亿元,利率5.05%,品种二(5年期)10亿元,利率5.90%;金地集团境外全资子公司增发3亿美元债券,利率6.0%;阳光城拟发60亿元供应链ABS,预期不超过1年;蓝光发展2019年第一期公司债券成功发行,为3年期固定利率债券,最终发行规模11亿,票面利率7.50%。华夏幸福发行第一期5亿元公司债券,利率为5.5%。

    一周板块回顾:SW房地产指数上涨4.36%,沪深300指数上涨2.37%,相对收益为1.99%,板块表现强于大市,在28个板块排名中排第12位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:天宸股份、泰禾集团、空港股份、中体产业、实达集团。

    风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金改善不及预期。

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