房地产行业:信贷及产业政策环境转好,投资空间提升

核心观点:

    信贷环境改善传导至房地产行业

    18年以来在缩表外去杠杆过程中,金融机构对于购房者及开发商的贷款支持力度弱,且成本不断攀升。19年1月份开始,受国内社融大规模投放及人民币升值的影响,房企融资环境显著改善,海外债同口径可比成本平均下降100bp,国内同类融资平均成本下降80个bp。居民贷款利率水平也出现回落,1月35个重点城市首套房贷款利率环比上月下降2bp,进入2月份之后越来越多的城市银行传出首套房贷款利率下降的消息。

    “一城一策”,行业政策环境有望逐步改善

    行业整体调控思路延续了18年的“一城一策,因城施策”方针,同时各部委关于都市圈建设及人口落户等相关政策的落实,保障了行业中长期的结构稳定。城市层面,18年12月份以来部分城市的限购、限价政策出现一定的宽松迹象,包括信贷政策在内的“四限”政策都在政府的可控范围内,产业政策配合对于重点城市的市场企稳起着至关重要的作用。随着各地价格压力的缓解及需求提升,未来政策环境有望持续改善。

    企业销售回落压力初步释放,土地质量改善

    19年前两个月行业及企业销售数据表现加速下滑,其中百强房企累计销售金额与面积均同比下降15%;重点40城市销售面积同比下降4.64%。从年初的数据来看,市场下行的动能得到一定的释放,特别是开发企业,在以存货为主的货值结构下,市场景气度的下滑对于企业经营的影响得到了较充分的体现。此外,从18年下半年开始企业拿地质量稳步提升,随着政策面的改善,行业量价企稳后房企的盈利能力具备向上的弹性。

    加大板块配置比例,估值业绩双驱动

    我们认为当前位置地产板块具备较高的配置价值,19年行业估值及盈利水平有望实现双重提升。估值方面,基本面对于估值的压制有所缓解,在信贷及行业政策在19年将同步改善的情况下,上行空间较大。业绩方面,A股主流房地产开发企业18年到20年平均归母净利润的预计增幅为47%。个股选择方面,板块整体都将具备上升空间,关注销售规模高增长企业的alpha机会。推荐标的方面,一线A股龙头推荐:万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股,二线A股龙头推荐:中南建设、阳光城、荣盛发展、蓝光发展,H股龙头推荐:融创中国、万科企业、碧桂园,二线龙头关注:中国金茂、旭辉控股、合景泰富等,子领域推荐:光大嘉宝和中国国贸。

    风险提示

    行业政策及未来信贷环境变化趋势存在不确定性;行业库存抬升快于预期;三四线房地产市场需求透支以及棚改需求退出导致成交量持续下滑。