保利地产:业绩稳步增长,销售再创新高

类别:公司研究 机构:中泰证券股份有限公司 研究员:倪一琛 日期:2019-04-17

事件:公司发布2018年年报,全年实现营业收入1945.14亿元,同比增长32.66%;全年实现归母净利189.04亿元,同比增长20.92%。EPS1.59元。

    业绩持续释放,销量再创新高

    公司2018年营业收入稳步增长,主要得益于结算规模的增加(2018年房地产业务结算收入为1824.98亿元,同比增长32.8%)。报告期内,房地产业务毛利率同比扩大2.21个百分点至32.68%,整体毛利率提升1.45个百分点至32.49%。但归母净利润增速低于营收增速,原因在于:1、2018年结算的项目中,结转权益比例有所下降;少数股东权益占净利润比例达27.7%,较2017年提升7.1个百分点;2、报告期内,公司计提存货跌价准备23亿元,去年同期该科目为-1亿元。

    销售方面,公司2018年实现签约金额4048.2亿元、销售面积2766.1万方,同比分别增长30.91%、23.36%。其中,六大城市群对销售的贡献占比达77%,共有12城单城签约超百亿。其中,广州销售额达400亿元,佛山、北京250亿元,东莞、中山等实现100亿元的销售额。根据克尔瑞销售排行榜,公司排名第5位,稳居第一梯队。展望2019年,公司可售货值充裕,有望延续积极的推盘节奏,叠加公司深耕核心都市圈内的一、二线重点城市,出现回暖迹象,全年有望向5000亿元的销售目标发起冲击。

    土地获取张弛有度,杠杆水平稳中有降

    报告期内,公司全年新拓展132个项目,合计新增容积率面积3116万方,总地价1927亿元,平均楼面价6186元/平。从拿地结构来看,公司在城市布局上,依然聚焦一二线,全年一二线拓展面积比重与17年基本持平,维持在60%以上(2018年占比61%,2017年占比63%)。截止2018年末,公司待开发土储9145万方。其中,京津冀区域436万方(占比4.8%)、武汉城市群841万方(占比9.2%)、成渝区域622万方(占比6.8%)、长三角704万方(占比7.7%)、海西区域254万方(占比2.8%)、珠三角3447万方(占比37.7%),六大城市群合计占比近七成。从拿地方式来看,报告期内,公司通过收并购、合作开发、旧城改造及产业拓展等方式获取75个新项目,占全年拓展金额及面积的54%、58%。多元化的拿地方式,有助于优质土储的积累,助力销售继续高增长。

    截至报告期末,公司净负债率为80.55%,较17年末降低5.82个百分点,资产负债结构继续优化。报告期内,公司累计实现销售回笼3562亿元,回笼率较去年同期提升2个百分点至88%,处于行业领先水平,为公司提供较为充足的经营现金流保障(2018年经营性现金流118.93亿元,去年同期为-292.96亿元)。截止报告期末,公司持有现金1134亿元,现金利息保障倍数达2.79倍 资金方面,公司继续拓展融资渠道,报告期内,成功发行了4笔中期票据,合计融资65亿元,票面利率介于4.59%-4.88%,全年加权融资成本为5.03%,虽较2017年提升0.21个百分点,但依然处于行业较低水平。2019年1月,公司成功发行15亿元中期票据,票面利率降至3.60%,公司作为央企,融资优势将逐步体现。截至报告期末,公司银行借款占债务比重近71%,直接融资占比15%左右。一年内到期有息负债仅占18.5%。

    激励机制升级,资源整合提速,“一主两翼”业务稳步发展

    公司自2017年12月公司董事会通过项目跟投机制,与股权激励配合,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投资金上限来看,10%的项目资金峰值跟投上限处于国企最高水平之一。随着跟投机制的实行,公司员工自上而下的利益将与公司有效绑定,提升公司运营和开发效率,为未来公司成长再添动力。

    公司房地产业务稳步发展的同时,两翼业务借助资本运作,提升核心竞争力。报告期内公司已完成保利(香港)控股有限公司50%股权收购交割,巩固主营业务优势。在社区消费服务板块,取得较大突破:一方面战略整合保利投顾与合富辉煌,共同打造国内销售代理行业领航者,截止报告期末,累计覆盖超过150个城市,代理项目超1770个;另一方面保利物业收购湖南天创物业,加大业务外拓力度。 综合服务方面,物业管理布局全国131 个城市,综合实力位居国内物业管理行业前五;商业管理板块运营项目65 个,管理面积266 万平方米,累计外拓购物中心10个、酒店4 个,以轻资产模式实现品牌及管理输出;公寓、教育、康养等板块也取得一定发展。不动产金融方面,公司累计基金管理规模逾1000 亿元,累计投资项目超过150 个,其中信保基金多次被评为“中国房地产基金十强”。

    投资建议:公司自2017年开始实行大力度跟投机制,与股权激励相配合,有效提升公司运营和开发效率。通过收购保利(香港)控股50%股权,加速资源整合,夯实主营业务;同时借助“两翼业务”实现协同发展,寻找利润新的增长点。公司盈利能力持续提升,并保持着较高的派息率。2018年ROE达16.63%,较去年同期提升0.29个百分点;每股分红0.5元,派息率达31%,上市以来累计分红272亿元。预计公司2019-2021年EPS为1.97、2.40、2.89元,对应当前PE为7.04、5.78、4.79x,维持“买入”评级。ROE同比提升0.29个百分点至16.63%

    风险提示事件:一二线城市回暖速度不达预期,调控政策收紧,导致公司销售及利润率不达预期;公司销售回款率不达预期等。

股票代码 股票名称 最新价(元) 涨跌额(元) 涨跌幅(%) 成交额(万元) 成交量(手)
600048 @nn@ @n@ @c@ @cc@ @v@ @t@

数据推荐

投资评级

更多>>
股票名称最新评级目标价研报
海信家电 持有 -- 研报
盛达矿业 中性 -- 研报
飞科电器 中性 -- 研报
广联达 中性 -- 研报
万华化学 买入 53.00 研报
爱柯迪 买入 -- 研报
恒瑞医药 买入 -- 研报
华东医药 买入 -- 研报
丽珠集团 持有 -- 研报
爱尔眼科 买入 -- 研报
天坛生物 买入 -- 研报

盈利预测

评级选股>>
股票名称11年EPS12年EPS研报
海信家电 0.38 0.36 研报
盛达矿业 1.04 0.75 研报
飞科电器 0 0 研报
广联达 1.09 0.91 研报
万华化学 0.92 1.01 研报
丽珠集团 1.51 1.48 研报
恒瑞医药 0.88 0.88 研报
华东医药 0.92 1.10 研报
爱柯迪 0 0 研报
爱尔眼科 0.51 0.50 研报
天坛生物 0.46 0.52 研报

股票关注度

更多>>
股票名称关注度平均评级最新评级
贵州茅台 38 买入 买入
完美世界 34 持有 持有
保利地产 33 买入 持有
五粮液 31 买入 买入
比亚迪 31 持有 中性
伊利股份 30 持有 买入
完美世界 30 持有 持有
广联达 28 持有 中性
瀚蓝环境 27 持有 买入
通威股份 27 买入 买入
新宙邦 27 持有 买入
中信证券 26 持有 中性
上汽集团 26 买入 买入
万华化学 26 持有 买入
万科A 26 买入 买入
三一重工 25 持有 买入
瀚蓝环境 25 持有 买入

行业关注度

更多>>
行业名称关注度关注股票数买入评级数
电子信息 615 81 328
汽车制造 447 34 269
电子器件 412 53 236
钢铁行业 405 28 253
建筑建材 374 44 194
化工行业 367 46 159
金融行业 345 24 167
生物制药 314 57 161
房地产 271 25 197
机械行业 270 52 121
煤炭行业 259 28 111
食品行业 258 22 108
酿酒行业 237 17 124
家电行业 226 14 140
商业百货 197 32 105
酒店旅游 192 20 62
有色金属 187 38 61