3月份房企销售点评:3月销售改善略超预期,二线蓝筹持续表现更优

类别:行业研究 机构:华创证券有限责任公司 研究员:袁豪 日期:2019-04-17

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    3月主流房企销售额同比+21%、略超预期,源于一二线+三大城市圈持续回暖 3月主流50家房企单月销售金额7,410亿元,环比+74%,同比+21%、较前值上升23pct;销售面积为5,332万方,环比+66%,同比+17%,较前值上升17pct,但仍低于同期45城成交面积同比+27%的表现。1-3月主流50家房企累计销售金额16,895亿元,同比+3%,较前值上升10pct;累计销售面积为12,365万方,同比+2%,较前值上升7pct,表现略弱于同期45城1-3月销售面积同比+4%。3月单月成交同比明显回升,主要源于:1)在“一城一策”+三大城市群规划推动下,一二线和城市群中的强三四线年初以来成交持续改善;2)资金端持续宽松之下,按揭利率下行和部分城市首付比率下降对需求形成提振;3)主流50家房企3月销售低基数和全国3-4月销售低基数也是一大因素。

    单月销售中,碧桂园第一,万科、恒大居二三,一二线+城市圈房企表现更优 从单月销售来看,碧桂园销售排名第一,万科、恒大分别位列二三。其中,碧桂园655亿元(YOY+2%)、万科572亿元(YOY+13%,网签口径)、恒大547亿元(YOY+11%)、保利401亿元(YOY+19%)、绿地393亿元(YOY+81%)、融创375亿元(YOY+22%)、新城222亿元(YOY+18%)、旭辉193亿元(YOY+89%)、招蛇172亿元(YOY+40%)、金地162亿元(YOY+21%,网签口径)、富力149亿元(YOY+26%)、阳光城139亿元(YOY-4%)、中南136亿元(YOY+32%)、金科132亿元(YOY+8%)、蓝光108亿元(YOY+125%)、金茂100亿元(YOY+25%)、华发97亿元(YOY+66%)等。3月房企表现普遍较好,其中尤其一二线布局房企如中海、华润、龙湖、招蛇以及城市圈布局房企如绿地、华发、中南、滨江、新城等销售弹性更大。

    累计销售中,碧桂园领跑,万科稳居第二,但二梯队蓝筹房企销售增速更快

    从累计销售来看,碧桂园继续蝉联第一,万科、恒大位列二三。其中,碧桂园1,705亿元(YOY-9%)、万科1,493亿元(YOY-3%,网签口径)、恒大1,194亿元(YOY-26%)、保利1,071亿元(YOY+23%)、融创797亿元(YOY+11%)、绿地708亿元(YOY+41%)、新城458亿元(YOY+21%)、招蛇373亿元(YOY+19%)、旭辉347亿元(YOY+28%)、阳光城340亿元(YOY+22%)、金地338亿元(YOY+29%,网签口径)、金茂283亿元(YOY-27%)、中南303亿元(YOY+22%)、金科285亿元(YOY+13%)、富力278亿元(YOY+15%)、蓝光225亿元(YOY+51%)、华发184亿元(YOY+87%)等。1-3月房企销售表现仍较分化,其中行业前三房企以及排名靠后房企表现持续低迷,而第二梯队蓝筹房企销售持续表现更优,比如华发、绿地、蓝光、华润、招蛇、旭辉、龙湖、金地、保利、中南、阳光城、新城都有同比超20%以上增长。

    投资建议:3月销售改善略超预期,二线蓝筹持续表现更优,维持“推荐”评级

    2019年,政策边际改善趋势已定,一二线“一城一策”和三大城市圈发展规划实现结构性放松提振需求,并对冲三四线的棚改缩减需求削弱。而货币和信用宽松也已经持续验证,后续无风险利率或继续下行、AA+房企债信用利差收窄,对应二线房企估值将有所抬升。复盘以往周期,我们认为行业和龙头估值仍有30%空间,二线房企估值相对一线仍有50%溢价空间,或将可以提升至12-15倍;目前一二线城市已经处于“市场底、资金底和政策底”的三底叠加阶段,有利于一二线布局房企的销售弹性。目前主流房企19PE估值仅5-9倍,NAV折价20-50%,我们维持行业推荐评级以及看多龙头和蓝筹房企,推荐两条主线:1)一二线龙头(受益一二线需求弹性):金地集团、万科、融创中国、保利地产、招商蛇口、绿地控股;2)二线蓝筹(受益资金放松受益):新城控股、中南建设、阳光城、首开股份、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。

    风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期

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