房地产行业政策点评:落户制度放松助力地产股估值抬升

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    4月8日,国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》,明确指出,积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。继续加大户籍制度改革力度,在此前城区常住人口100 万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

    点评

    中大型城市放松落户制度提振高能级城市住房需求。自2017年以来,西安、长沙、郑州、武汉等多个城市已经开始实施人才新政,放宽落户门槛。本次发改委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》中将城市落户政策分为三类,Ⅱ型大城市全面取消落户限制,Ⅰ型大城市全面取消重点群体落户限制,超大特大城市大幅增加落户规模。据统计全国有超过75个城市满足城区常住人口超100万人,II型大城市55个,I型大城市12个,超大特大城市8个,这基本上覆盖了一、二线和强三线城市,这75城住宅销售面积占比全国销售面积的50%以上。本次落户制度放松将在一定程度上淡化限购政策的约束,从而提振一、二线城市以及强三线城市住宅需求。 深化都市圈发展,利好地产股估值提升。《2019年新型城镇化建设重点任务》强调,加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设。扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估,研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措,培育形成新的重要增长极。此外,这次政策新增提出了基建投资向吸纳农业转移人口落户数量较多的城市转移。我们认为,这一规划的出台将激励各城市加大对人口的吸引力度,位于核心城市群、都市圈的城市将显著受益,户籍人口的增加也将带动这些区域住宅销售,地产股的估值也将获得提升。建议投资者重点关注保利地产、招商蛇口、金地集团、新城控股、华夏幸福和荣盛发展。

    风险提示:国内经济持续走弱;国内房贷政策继续收紧;调控持续加码。