光大嘉宝2018年报点评:业绩大增、carry首次释放,Reits核心标的

18年业绩同比大增62%,源于结算大幅增加和不动产投资收益贡献

    2018年公司实现营业收入47.6亿元,同比+54.3%;归母净利润8.8亿,同比+61.6%;每股收益0.76元,同比+61.7%;毛利率和归母净利率分别为57.0%和18.5%,分别同比+12.8pct和+0.8pct;三项费用率合计16.3%,同比+4.0pct,其中财务费用率5.2%,同比+4.4pct,源于资管新规下行业资金成本上行;投资收益3.1亿元,同比+353%,源于本期不动产投资业务投资收益增加;净资产收益率15.3%,同比+4.9pct。另外,公司拟每股派发现金红利0.21元,以资本公积每股转增0.3股。

    18年度房地产基金业务营收同比+34%,首次实现超额管理费收入

    2018年公司不动产资管业务实现营收7.1亿元,同比+34.3%;其中管理及咨询服务费收入5.6亿元,同比+12.2%。2018年末,光大安石平台在管项目37个,在管基金规模达471.1亿元,同比-5.2%;在管规模略降原因仍在于资管新规短期影响,但降幅优于私募基金行业管理规模下行幅度。值得注意的是,公司今年报表首次体现超额管理费收入(carry)8,517万元,显示了公司优秀的不动产经营能力,后续carry或稳步实现、收益可观。此外,政策端正加速推进REITS落地,19年1月上交所在新年致辞中提出推动公募REITs试点,加快发展住房租赁REITs;3月上交所鼓励机构上报公募REITs项目;同月国务院发展研究中心REITs课题组组长王步芳表示,公募REITs首批试点产品近期将推出。我们认为公司作为光大系旗下唯一REITs平台,有望受益政策红利,未来房地产基金业务快速增长可期。

    18年地产结算收入同比+57%,未结算土储40万方、分布于嘉定和昆山

    2018年公司销售面积5.7万平方米,同比+24.5%;销售金额24.4亿元,同比+0.6%;结算面积14.0万平方米,同比-30.2%;结算收入38.4亿元,同比+57.0%;新增拿地面积6.1万平方米、无新开工面积、新竣工面积为5.9万平方米(同比-88%);公司出租物业的建筑面积为12.8万平方米,同比+7.7%;租金收入5,727.3万元,同比+5.6%。2018年末,公司预收账款28.6亿元,同比-28.6%,主要由于结算加速;未结算项目合计5个,其中4个位于嘉定、1个位于昆山花桥,未结算面积合计40万方、货值约85亿元。

    投资建议:业绩大增、carry首次释放,Reits核心标的,上调至“强推”

    公司目前是光大系唯一房地产基金平台,在目前政策端大力推进REITS落地的背景下,后续具体REITs支持政策或将陆续出台;而公司作为A股唯一房地产基金管理人标的也望有所受益。我们维持公司19-21年每股收益预测为0.92、1.09和1.25元,目前股价对应19-21年PE10.7/9.0/7.9倍;考虑到公司业绩超预期且为Reits核心标的,按照19年目标PE13倍、上调目标价至11.94元,上调至“强推”评级。

    风险提示:房地产市场下行风险,地产基金业务发展不及预期