荣盛发展:业绩靓丽、销售高增,高预收锁定、低估值

18年营收同比46%、业绩同比31%,结转加速,ROE 持续提升18年实现营收563.7亿元,同比+45.6%;归母净利润75.7亿元,同比+31.3%,公司业绩增长主要由于16-18年销售规模增长较快、结算加速,结转面积595.3万方,同比+30.4%;结算收入499.6亿元,同比+44.5%。毛利率和归母净利率分别为31.5%和13.4%,较上年+2.0pct 和-1.5pct;三项费用率合计7.9%,同比+0.7pct,其中,财务费用率1.4%,同比+0.8pct。公司净资产收益率24.9%,同比+2.5pct,盈利能力持续提升。此外,公司2018年度拟10派4.5元,分红率为26%。大健康方面,荣盛康旅18年实现签约51.0亿元,回款40.8亿元,营业收入36.0亿元,大健康产业业态初呈。产业园方面,荣盛兴城共全年实现净利润8.1亿元,完成回款35.6亿元,产业新城规模、效益双丰收。

    18年销售1,016亿、同比+50%,19年目标1,120亿,预收款覆盖率1.7倍18年实现销售金额1,016亿元,同比+49.5%,完成年初计划的115%,其中在徐州、廊坊、沧州、芜湖4个城市的市场占有率居首位。18年实现销售回款815亿元,回款率约80.3%。2019年计划签约金额1,120亿元,对应同比+10%,计划实现销售回款920亿元。截至18年末,预收账款达870.5亿元,同比+38.2%,可覆盖18年地产营收1.7倍,预收账款覆盖率仍较高,保障后续业绩稳定释放。

    投资方面,18年新开工898.4万方,竣工615.7万方,完成率分别为92.5%、88.9%。19年计划新开工954.3万方,竣工860.5万方,分别同比+6.2%、39.8%。

    考虑到19年公司拿地计划积极,新开工增速有望超额完成计划,同时竣工计划高增长,公司销售和结算有望稳步高增。

    18年拿地谨慎,19年计划拿地1,670万方、同比+120%,融资渠道通畅18年新增建面760.5万方,拿地金额174.4亿元,拿地/销售金额比17%,18年拿地偏谨慎;拿地均价2,293元/平,占比销售均价仅22%,后续结算利润率有一定保障。截至18年末,公司土储建面约3,613.5万方,预计可满足未来3年开发。19年公司拿地将积极补库存,计划新增土储建面约1,672.5万平米,同比+119.9%,拿地态度积极。此外,公司多元融资渠道畅通,1月份先后获批北金所10亿私募债、深交所30亿长租债和11.67亿公司债,并成功发行5亿/270天/7.3%超短融。截至18年末,公司资产负债率和净负债率分别为84.0%、87.9%,同比分别-0.6pct、-35.9pct,得益于账面现金增加及净资本增厚。

    投资建议:业绩靓丽、销售高增,高预收锁定、低估值,维持“强推”评级公司持续秉承快周转策略,ROE 持续提升,已初步形成“两横、两纵、三集群”的项目布局。截至18年末公司土储约3,614万平方米,充分保障未来开发需要,且多元化拿地方式有效控制成本;同时公司产业园区拓展迅速,为未来地产开发提供充裕资源。鉴于19年竣工计划积极,我们小幅上调公司2019-21年每股收益预测至2.25、2.84和3.52元(原预测值为19-20年2.23、2.80元),目前股价对应19-21年PE 仅5.1/4.1/3.3倍,按19年目标PE7倍,上调目标价至15.75元,维持“强推”评级。

    风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期