荣盛发展:销售靓眼,业绩高增,杠杆水平有所下降

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    荣盛发展发布2018年年报:2018年荣盛发展实现营业收入563.68亿元,同比增长45.64%;实现归母净利润75.65亿元,同比增长31.31%;加权平均净资产收益率为24.89%,同比增长2.45个百分点;基本每股收益1.74元。

    点评

    结算提速,毛利率持续提升。2018年荣盛发展实现营业收入563.68亿元,同比增长45.64%;实现归母净利润75.65亿元,同比增长31.31%。业绩呈现高增态势主要因公司结转加速,且结转的项目较多处于2016年量价齐升阶段。销售毛利率和净利率分别为31.5%和14.7%,毛利率较去年上升2个百分点,但净利率下降1个百分点,主要因公司销售规模扩张导致费用前置,叠加投资收益下降导致。截至2018年末,公司预收账款870.49亿元,同比高增30%,未来公司业绩确定性较强。

    销售维持高增态势,2018年公司实现销售金额1015.63亿元,同比增长49.51%,超额完成全年880亿元销售目标;销售面积983.4万平米,同比增长54.73%。2019年公司销售目标1120亿元,较2018年销售稳健增长。回款方面,公司销售回款额达815亿元,完成年度计划的101.88%,占销售规模的80.25%。良好的销售回款和融资,使得公司的现金流状况极大改善,经营活动产生的现金流量净额175.12亿元,继2017年后持续为正。

    审慎拿地,杠杆水平有所回落。公司2018年通过招拍挂、城中村改造、旧改、股权收购等方式,在30多个城市获取89个土地项目,规划权益建筑面积761万平米,同比下降31%。截至2018年末,公司土地储备合计有3613.54万平方米,可以满足公司3年左右的开发需要。公司在融资趋紧、地价偏高的大环境下,选择主动放缓土地投资节奏,在当下市场环境下是理性选择。截至2018年末公司资产负债率84.0%,剔除预收账款后的资产负债率仅45.8%,分别较去年同期下降0.6、3.9个百分点,杠杆水平进一步降低。

    投资建议:荣盛发展土储丰富,拿地提速,资源重点布局京津冀、长三角、珠三角区域,价值迎来重估契机;公司快周转、多品牌、控成本保障销售成绩;“地产+康旅+金融+X”多元化业务的协同效应有望进一步凸显。我们预计2019-2021年公司EPS分别为2.23、2.86、3.59元人民币,对应PE分别为5.18、4.04、3.22倍,维持“买入”评级。

    风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。