1-2月统计局数据点评:前端数据如期下行,存量滞后效应承托投资

销售端:整体进入下行通道,城市能级间分化显著。1-2月全国商品房销售面积1.41亿平方米,同比下降3.6%,增速较2018年全年回落4.9个百分点。1-2月商品房累计销售额1.28万亿元,同比增长2.8%,增速较2018年全年回落9.4个百分点。1-2月住宅销售均价8952元/平,同比增长7.96%。前2月销售数据印证了基本面走弱的情况,尤其是销售面积已经进入下行通道。销售均价的提升一定程度上支撑了销售金额的增长,我们认为一方面是成交结构的原因,即一二线城市成交占比提升;另一方面在因城施策的背景下,部分城市网签加快也是提升均价的影响因素。

    土地端:土地市场降温,未来或存在分化。1-2月房地产开发企业土地购置面积1545万平方米,同比下降34.1%,增速较2018年12月回落48个百分点。1-2月土地成交价款690亿元,同比下降13.1%,增幅较2018年12月上升28.55个百分点。一二三线城市土地成交溢价率仍维持在低位,成交能级结构性差异导致了土地成交均价的提高。

    投资端:新开工如期回落,施工增速提高稳投资。1-2月房屋新开工面积1.88亿平方米,同比增长6.0%,增速降低11.2个百分点。自去年8月开始持续4个月的新开工增速和销售增速背离后,今年新开工如期回落。我们认为进入2019年之后,住宅待售面积有所企稳,企业补货意愿趋弱,且从大趋势上看,14年以来新开工与销售走势基本同步,在销售疲软的大背景下,新开工的回落符合我们预期,未来走势仍需观察销售等基本面。1-2月全国房地产开发投资1.21万亿元,同比增长11.6%,增幅较去年12月扩大2.1%。投资如此强劲的原因我们认为主要来源于土地购置费的支撑以及施工面积的回升,我们判断未来土地成交价款增速下降,棚改已经步入尾声阶段,土地购置费增速将逐渐回落,施工将成为驱动投资的主要动力,投资数据更具质量。

    资金端:到位资金增速回落,与投资增速差距较大。1-2月份,房地产开发企业到位资金24497亿元,同比增长2.1%,增速比去年12月份回落4.3个百分点。对于居民需求端,据融360数据,2月全国首套房贷款利率为5.63%,环比下降3个BP,已经处于连续3个月下降趋势,距离去年11月高点已经下降8个BP,同比去年2月首套房贷款平均利率5.46%,上升3.11%(17BP)。二套房贷款利率为5.99%,较上月回落3BP,已连续回落4个月,并在时隔8个月后首次回归至6%以下水平。同时,个人按揭贷款同比增长,均说明宽松的货币政策对于基本面的积极效应逐渐显现。