房地产行业海外深度研究:有地才有未来

房企“抢地抢钱抢人”的竞争格局:我们认为中国房地产行业发展由“粗放式”向“精耕细作”转型,在“精耕细作”时代,房企的两大核心竞争力为1)获取资源和2)管理资源。对于地产公司来说,有三大最核心的资源:土地、资金和人才,这三大资源相互促进和影响,有钱就有地,有地就有人,有人就能赚更多的钱,房企之间的竞争变成“抢地抢钱抢人”。

    拿地的风格决定了地产公司的风格:土地是地产公司最重要的资源,一切业务开展的起点都在于土地,销售规模的提升在于土储的厚度。在地产公司,“有地就有权,有地就有人,有地才有未来”。房企拿地的决策是一个复杂的过程,需要面临多变的外部环境,一个地产公司的风格在他拿地的那一刻就决定了:拿地的时间选择、区域和城市选择、成本和杠杆控制、土地的类型和产品的定位、拿地的方式等。

    融创中国(1918.HK):守正出奇。公司的高端精品战略使公司更关注重点城市的优质稀缺土地。公司既敢于在招拍挂市场下注,又在收并购市场积累丰富经验和良好口碑。经过土储的高速扩张期,公司目前储备优质充足,超过80%位于一、二线城市,将充分受益于二线城市政策改善后的复苏。

    新城发展(1030.HK):稳扎稳打。崛起于常州,深耕长三角,布局全中国,合约销售全面排名第八。AH 双平台带来融资优势,公司从高周转模式向住宅+商业并进的综合模式转变,迅速抢占了二线及强三线城市的空白。

    龙湖集团(0960.HK):厚积薄发。龙湖集团兼具进取与稳健,有清晰的战略目标,土地的获取聚焦一、二线城市,在核心城市拥有充足土地储备。

    公司的产品以改善型需求以及商业综合体为主。经过多年的储备,公司在规模上迎来爆发,综合实力增强。

    旭辉控股(0884.HK):择时典范。逆周期择时拿地的典范,通过加大合作力度迅速实现规模上的跃升,规模扩张速度行业领先,并做到了财务杠杆的良好控制。每次行业周期的波动都是公司逆势发展的好时机。

    中国金茂(0817.HK):迎头赶上。背靠实力雄厚的央企大股东,公司有完善的治理结构和充分的激励制度。“城市运营”的拿地模式逐渐成熟,可获得量大质优价低的土地。进入规模增长的爆发期,销售规模将迎头赶上。

    有地才有未来:我们认为2019年房地产行业的机会大于风险,受益于国内、国际流动性改善超预期,房企融资环境友好且成本下降;外围环境趋稳,中美贸易争端降温带来风险偏好度上升;行业调控政策逐步改善,新房销售市场下行趋势逐步缓解。对于土地储备充足、区域布局完善的这5家房地产公司,将继续取得超越行业的增速,龙头效应显现。他们在土地获取上各具特色,加上通畅的融资渠道,既能在招拍挂市场占据主导地位,又能在收并购中加速扩张,在房地产行业最重要的“土地”资源上建立优势。港股地产板块的估值将进一步得到修复,龙头地产公司应该享受高于行业的估值溢价,建议持续关注。

    风险提示:宏观经济增长放缓、行业调控政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值。