房地产行业2019年3月月报:销售回落明显,开发投资增速超预期

19年前两月成交面积出现回落。2019年1-2月全国商品房销售面积合计1.41亿平方米,其中住宅销售面积1.23亿平方米,同比分别下降3.6%和下降3.2%。前两月商品房销售面积同比增速出现负增长,为近三年半最差水平。1-2月全国商品房销售额合计1.28万亿,商品住宅销售额合计1.1万亿,同比则分别上升2.8%和上升4.5%,销售涨幅也出现大幅回落现象。我们预计19年全年楼市销售将出现负增长,但降幅可控,销售绝对值仍将维持在历史高水平。

    房价相对平稳。70大中城市新建商品住宅价格指数观测,2月份新建商品住宅价格指数同比上升11.1%,涨幅较1月末上升0.3个百分点;涨幅延续上升态势。环比方面,2月70大中城市新建商品住宅价格指数环比上升0.5%,环比涨幅较1月末及17年年末则分别下降0.1个百分点及0.3个百分点。整体看,在楼市销售回落,但流动性充裕及地方政策微调持续背景下,当前楼价相对涨幅平稳,楼价变现仍坚挺。

    开发投资增速大幅回升超出预期。2019年前2月,全国房地产开发投资完成额累计达1.2万亿元,累计同比增速为11.6%,开发投资增速较2018年年末上升2.1个百分点,达到近4年来增速最高水平。由于销售延续回落态势,同时年初基数影响,波动性一般也较大,后续开工量能否持续高增长需继续观察。

    行业研判与投资建议。两会过后,中央高层对于房地产行业的表述也为“促进房地产市场平稳健康发展”;稳经济背景下,后续更多地方政府出台楼市微调政策预期较高。而房产税也会延续立法先行、充分授权、分布实施的原则,短期出台可能性不高,无需过度悲观。3月底至4月份是2018年年报及2019年一季报密集公布期,行业整体留存可结算量充裕,业绩确定性及保障度高。对于运营情况良好,基本面靓丽的龙头房企,年报公布业绩及分红率相信将会令投资者满意。当前估值便宜,股息率较高,将有力支撑其估值的向上修复。建议投资者关注基本面靓丽,估值便宜及业绩理想的一二线龙头个股。包括招商蛇口、保利地产、万科A、华夏幸福、金地集团、荣盛发展、华发股份等。

    风险提示: 楼市政策收紧; 楼市出现超预期调整。