招商蛇口:业绩稳健增长,静待优质土储变现

类别:公司研究 机构:平安证券股份有限公司 研究员:杨侃 日期:2019-03-20

毛利率回升叠加结算增长带动业绩高增长。2018年公司营收882.8亿,同比增长17.0%,追溯调整后同比增长16.3%;归母净利润152.4亿元,同比增长24.7%,追溯调整后同比增长20.4%。业绩高增长主要因:1)期内结算面积及结算均价上升带动结算收入增长;2)结算结构变化带动公司整体毛利率同比提升1.7个百分点至39.5%;3)因转让资产及联合营公司,投资收益同比增长125%至65.5亿元。期末预收账款同比增长36.8%至753.5亿,为2018年实际营收的85.4%,叠加2019年100.5%的竣工高增长计划,奠定未来业绩增长基础。

    三大板块协同发展,新型业态多点开花。期内社区、园区及邮轮业务营收同比分别增长14%、43.2%和下降4.3%,分别占总营收的89.1%、10.2%和0.7%,园区开发与运营业务收入同比增幅较大,主要因深圳太子商务广场项目结转。邮轮业务发展步入快车道,蛇口邮轮母港荣获“最佳邮轮港口服务”、“最具设计创意”两项大奖,全年靠泊邮轮89泊次,同比增长46%,邮轮客流超36万人次,同比增长93%,母港服务各类旅客总客流突破600万人次。同时,公司积极布局新业态,长租公寓已全面覆盖北上广等13个国内一线、核心二线城市,累计布局近2.4万间,管理规模约98万平;大文创方面,已于6个城市布局8个意库项目,运营面积超110万平,累计产值超800亿元。

    销售表现靓丽,拿地节奏稳健。公司2018年实现销售额1705.8亿,同比增长51.3%,超额完成18年初1500亿目标;实现销售面积827.4万平,同比增长45.1%;受产品结构影响,销售均价20618元/平米,同比增长4.2%。2019年目标2000亿,同比增长17.2%。2018年新开工1801.8万平,同比增长20.1%,积极开工为2019年可售奠定基础。2019年计划新开工1100万平,同比增长1.7%。截至2018年末,公司已完成60座城市布局,全年招拍挂、收并购、产城联动、港城联动多管齐下,新增土储1357万平,同比增长32.6%,为同期销售面积164%,较2018年小幅回落15.5个百分点。

    财务状况优化,融资成本占优。期末在手现金673.8亿,为一年内到期负债的176.2%,较2018年提升27.2个百分点。净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别为45%和56.5%,同比分别下降13.7个、上升0.9个百分点。在融资环境整体趋紧背景下,公司积极拓展融资渠道,新增200亿中票、超短融注册额度,完成130亿公司债、超短融、永续中票等发行,完成国内首单储架式长租公寓CMBS产品首期20亿发行,成功设立产业投资基金。期内平均融资成本4.85%,仅较2017年上升0.05个百分点,处于行业较低水平。

    投资建议:考虑2019年楼市下行带来的潜在结算收入下行及项目减值可能,小幅下调公司2019-2020年EPS预测至2.41(-0.04)元和2.93(-0.12)元,当前股价对应PE分别为9.2倍和7.6倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质资源集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区及粤港澳大湾区政策春风,维持“强烈推荐”评级。

    风险提示:1)目前三四线楼市已步入调整通道,市场观望情绪浓厚,2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产减值及业绩不及预期风险;3)产业新城建设开发进度存在不确定性风险。

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