阳光城:净负债率大幅下降、受益于融资宽松及一二线回暖

1.高杠杆房企代表,杠杆边际改善,受益于融资环境改善最明显 截止到2018年底,公司剔除预收款的资产负债率为79.6%,较2017年下降3.0个百分点,净负债率183%,较2017年下降69.4个百分点,降低负债率成效显著。主要原因是公司少数股东权益大幅增加,同时发行了10亿永续债。从有息负债结构来看,公司非银贷款占比从2017年的40%提升到2018年的53%。公司平均融资成本从2017年的7.08%上升至2018年的7.94%,主要是由于2018年行业整体融资环境较为紧张。未来随着行业融资环境好转,公司作为高杠杆房企代表,有望大幅受益。

    2.重点布局一二线,受益于一二线核心城市楼市回暖 截至2018年底,公司拥有土地储备总计4,418万平方米,货值5494亿元,从货值分布来看,一线城市占比48%,二线城市占比38%,一二线合计86%。从区域布局来看,公司坚定推进3+X+1战略,京津冀、长三角、珠三角三大都市圈货值占比达到44%,大福建货值占比19%。

    3.拿地力度放缓,拿地节奏把握精准 公司负债率下降主要是由于2018年大幅降低了拿地力度,全年拿地金额仅为306.48亿元,占销售金额的比例不到19%。在2018年下半年资金面紧张叠加销售下行的背景下,公司更加注重现金流安全以及负债率可控,拿地更加谨慎。2018年5月,针对市场可能出现下行,公司开始收缩投资节奏,7月当机立断踩刹车,所有经过投资决策的项目重新进行评价,11、12月判断市场可能形成回暖,集中在一二线城市,以底价或底价附近的低价获取了多宗优质土地。全年来看,公司很好地控制了拿地成本,拿地均价仅为2299.97元/平方米,仅占销售均价的17.88%。公司目前土储平均楼面地价4339.44元/平米,楼面地价/销售均价为33.74%。 4.业绩高增长,少数股东损益占比提升 2018年,公司全口径销售金额达到1628.56亿元,同比增加77.93%。公司实现营业收入564.7亿元,同比增长70.28%;实现归母净利30.18亿元,同比增长46.36%。归母净利增速不及营业收入增速主要原因是少数股东损益占净利润的比例明显提升,由2017年的7.5%提高到2018年的22.8%,可能是由于合作开发项目逐步增多。公司可结算资源充足,截止到2018年底,公司账面预收账款621.21亿元,同比增长54.72%,预收款/营业收入1.1倍,充足的可结算资源为公司未来业绩增长奠定了坚实的基础。

    投资建议: 我们认为公司土地储备布局重仓一二线,且是高杠杆房企的代表,杠杆在持续边际改善,在一二线市场回暖且融资环境边际改善的大背景下,公司有望大幅受益。由于行业销售下滑,我们将2019年净利润预测由45.8亿下调至40.3亿,将2020年净利润预测由64.1亿下调至55.5亿,预计2021 年公司净利润约72.6亿,对应EPS为0.99、1.37和1.79元,对应PE为8.00X、5.80X和4.44X,维持“买入”评级,六个月目标价由7.70元上调至10.40元。

    风险提示:市场政策出现变化,销售增速不及预期。