新城控股:住宅+商业双轮加速驱动,业绩销售双超预期

公司发布2018年年报,全年实现营业收入541.33亿元,同比增加33.58%;归母净利润104.91亿元,同比增加74.02%;基本EPS4.69元/股;拟每10股派发现金红利15元(含税)。

    业绩靓丽、经营稳健:1)营收利润双高增:全年实现营收541.33亿同比+33.58%;归母净利润104.91亿同比+74.02%,ROE高达41.9%,扣非归母净利润同比+51.87%,其中28.95亿非经常性损益(21.06亿为自持物业公允价值变动);2)盈利能力持续改善:得益于销售均价提升,2018年毛利率36.69%同比增加1.13个百分点,近两年来公司销售均价提升较快,随着16、17年高毛利项目陆续结算,毛利率存继续提升空间。3)现金翻倍,负债率保持低位:截至期末,公司货币资金454.09亿同比+106.90%,一年内到期债务201亿,现金短债比超2倍,同时净资产负债率49%,较17年下降18个百分点,远低于行业平均水平;4)融资成本有望进一步降低:整体融资成本6.47%,较去年5.32%略有提升,但随着18年Q4以来融资环境持续改善,19年初公司成功发行10亿6%中票及6亿4.3%超短融,未来融资成本有望进一步降低。

    18年销售金额破2000亿,总排名跻身全国前十,19年目标2700亿:据克而瑞数据,公司2018年销售额与面积全国排名首次进入前十,分别位列第8位于第7位。且增速位于前十房企第一;全年合同销售金额2210.98亿,同比+74.82%;销售面积1812.06万方,同比+95.21%。售价方面,18年销售均价12201元/平,较17年13624元/平回落10.44%。从销售区域分布看,苏州区域突破200亿,苏南、上海、青岛、杭州、南京等区域破百亿,公司深耕长三角,布局拓展全国,让经营更显平衡与稳健。此外,公司披露19年经营目标为合同销售额2700亿,比18年销售额提升22.12%。

    低成本新增土储4773方,总土储10952方:公司2018年新增土地储备164幅(去年122幅),总建面4773.24万平,同比+40.69%,平均楼面价2330元/平,同比-26.61%。相比于16、17年新增土地价款占合同销售额82.1%、85.2%,18年仅为50.3%,由于18年行业调控升级、融资端收紧,公司适度放缓扩张步伐,做大自身净资产,发展战略张弛有度,同时总土储也已增至10952万方,足够满足未来3年开发需要。 商业地产业务实现跨越式增长,19年计划新开22座吾悦广场:2018年新开业19座吾悦广场,排名全国第二。截至期末,公司实现80个大中城市,96个综合体项目布局。累计开业42座吾悦广场已开业面积390.4万方,同比增长72.25%,全年实现租金及管理费收入21.16亿,同比增长107.44%,平均出租率达98.83%,19年租金及管理费收入目标40亿元。此外,公司2018年开业+储备吾悦广场达102座,在建60座,计划19年新开22座。

    投资建议:公司18年业绩出彩,销售额逆市大幅增长,在保持高增速及丰厚土储的同时,在手资金充足、负债率控制在低位,现金流持续改善,体现了优良的经营管理能力;同时在抗周期的商业地产板块继续发力,制定了19年新开22座吾悦广场,租金及管理费收益翻倍达到40亿元的高目标;此外,18年Q3以来高管增持与股份回购,也充分彰显公司对于未来业绩高增长的信心。我们预计公司2019-2021年EPS分别为6.40、9.09、12.58元,分别对应PE5.37X、3.78X、2.73X,维持“买入”评级。

    风险提示:行业融资端改善低于预期,三四线城市销售下滑超预期。