地产行业周报:推盘成交延续回升,关注回温持续性

本周观点:短期房地产税担忧再度升温,我们认为两会措辞整体无明显变化,考虑需通过立法、审议、落地等程序,短期出台概率较小。展望后市,我们认为若市场情绪持续攀升,低估值滞涨的地产股亦存在补涨的机会;若后续楼市基本面下行,市场风险偏好回落,板块亦存在政策博弈的反弹机会。个股短期仍建议以资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率为主,如万科、保利、金地、招商等;同时市场整体风险偏好提升及融资成本回落背景下,适度关注高弹性品种如新城、中南、荣盛等。

    行业动态:1)国务院总理李克强作政府工作报告;2)南京、扬州楼市调研。

    楼市动态:1)核心城市成交回升,二手房成交延续回暖。新房成交环比升0.5%,其中二线城市环比升28%,符合此前3月推盘增加,核心城市成交回升判断;按揭利率回落背景下,二手房成交环比升9%,亦延续回暖趋势,后续将重点关注节后核心城市回暖的持续性。2)库存止跌回升,后续仍将缓慢上行。16城取证库存8065万平,环比升0.5%。随着3月一二线步入推盘旺季、叠加去化率承压,预计后续库存仍将缓慢回升。3)迎接推盘小高峰,去化率略有回落。上周重点城市推出房源环比升3.6%,持续改善;开盘去化率57%,环比降8个百分点。节后市场略有回升,但整体观望情绪依旧浓厚,回升持续性仍有待观察。4)挂牌延续升势,市场信心仍显不足。19城二手房挂牌73万套,环比升1.5%。草根调研来看节后核心城市二手房带看量略有回升,但需求端尚未走出低迷。5)土地成交面积回落,溢价率回升。本周百城土地成交549万平,环比降73.4%;溢价率17.8%,较2019年前两月明显回升。尽管土拍市场整体仍较平缓,但随着房企融资端成本逐步下行,部分核心城市楼市逐步筑底,预计土拍市场进一步下行空间有限。

    投融资动态:本周(3.4-3.8)房企境内发债146.5亿元;境外发债19亿美元,环比分别降1.9%和65.2%。境内外发行利率位于3%-9.5%区间,其中长沙经济技术开发集团、天津北辰科技园区、雅居乐、景程有限公司发行利率均较前次有所回落。宽货币背景下,预计后续主流房企融资成本仍有望改善;同时2019年为房企偿债高峰期,楼市降温背景下,预计房企融资态度将更加积极。

    风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产大幅减值及净利率大幅下降风险;3)若楼市降温超预期,且融资渠道依旧偏紧,部分中小房企或面临资金链风险。