新城控股2018年年报点评:业绩靓丽,“住宅+商业”双轮驱动

类别:公司研究 机构:方正证券股份有限公司 研究员:夏亦丰 日期:2019-03-12

实现千亿房企到两千亿房企的跨越,销售增速位列十强房企第一;2019年计划竣工量大幅增加,结算业绩有保障。2018年公司合同销售金额约2210.98亿元,同比增长74.8%,增速位列十强房企第一位。完成年初1800亿销售目标的122.83%。销售金额合同销售面积1812.06万方,同比增长95.2%,增速较上一年上升33.8个百分点。公司在苏南、上海、青岛、杭州、南京等区域的销售额均破百亿。公司预计2019年全年销售目标为2700亿元,同比增长约20%。2019年,公司计划竣工1881万方,其中住宅1250万方,较2018年实际竣工980万方接近2倍(18年较17年的实际竣工同比增长35%),因此我们预计2019年公司的结算会有大幅增长。

    高盈利能力推动ROE的提升。公司2018年毛利率36.7%,同比提高1.1个百分点;净利率22.6%,同比提高7.2个百分点;公司2018年归母净利率为19.4%,同比提高4.5个百分点,在行业内属于较高水平。公司存货周转率为23.5%,资产周转率为16.4%,同比下降5.7个百分点。公司权益乘数为10.8,主要是由于预售证款的大幅提升。权益乘数及利润率的提升使得公司获取行业内高水平的ROE,在2018年度达34.4%,同比提升5.2个百分点。

    融资规模持续扩张,财务杠杆水平保持稳定。公司2018年有息负债规模继续扩大,总规模达到633.7亿元,同比上升65.1%;有息负债率为19.2%,同比下降1.7个百分点;资产负债率为84.6%,基本与去年水平基本持平。净负债率为35.3%,较去年下降28个百分点,剔除预收账款(包括合同负债)后的资产负债率为48.7%,较去年下降9.5个百分点。尽管融资规模大幅增长,但得益于公司净资产有质量的增加,使得负债率下降。

    商业综合体新增开业数位居全国第二,品牌影响力快速提升。2018年公司新开业吾悦广场19座,均实现满铺开业。全年平均出租率98.83%。实现租金及管理费收入21.16亿元,同比增长107.44%,占总营业收入的3.9%,较去年上升1.4个百分点,公司坚持精细化管理及服务,随着运营能力的增强,租金及管理费收入占比逐渐增大。截止2018年底,公司已经在80个城市实现了96个商业综合体项目的布局,目前累计开业42个,已开业面积共计390万方,同比增长72.25%。预计2019年将会有22个项目新开业并投入运营,总收入超过40亿元。

    盈利预测及投资建议: 公司持续秉承“住宅+商业”的双轮驱动模式,保持商业业务条线的核心竞争力,全国化的商业布局也已逐步完善。此外稳健的拿地策略与融资成本的改善为公司未来发展提供空间,2018年年末ROE达34.4%,持续占据行业领先地位。我们预计公司2019-2021年营业收入分别为714.8亿元、963.5亿元、1283.7亿元,归母净利润分别为127.5亿元、153.9亿元、182.1亿元,对应EPS分别为5.65元、6.82元、8.07元。考虑到公司基本面情况,参照可比公司PE估值,给予公司7.2倍PE,合理价值为40.68元。维持“推荐”评级。

    风险提示: 销售不及预期,地产行业政策调整超预期,商业地产扩张影响资金周转效率。

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