新城控股公司动态点评:业绩销售高增,双轮加速前行

事件:公司发布2018年年报,全年实现营收541.3亿,同比升33.6%,归母净利润104.9亿,同比升74.0%,扣非后归母净利润76.0亿,同比升51.9%,实现基本EPS4.69元,业绩接近业绩预告上限,略超预期,此外拟10派15元。

    毛利率及公允价值变动受益提升:2018年公司归母净利润业绩增速较快,主要受益于毛利率及公允价值变动收益的提升,2018年公司扣税毛利率提升近3pct,主要是综合体销售业务毛利率提升,此外公允价值变动收益为2017年的约3倍,占营业利润比重17.8%,相比2017年提升近7pct。从营收结构来看,租管费收入比重由去年的2.6%升至4.2%。受益净利率的提升ROE水平上升超7pct至41.9%,扣非后ROE提升近2pct至30.4%。截止2018年末公司预收款/营收升至219%,业绩锁定性较高。

    净负债率大幅下降至51.2%,融资成本提升超70bp:公司有息负债继续维持较高的增速,2018年公司发行了约87亿人民币的美元债,截止2018年末公司有息负债占有息负债的比重升至14%。从期限结构来看,短期有息负债比重略有下降,但1-2年内到期的长期有息负债较多。2018年末公司平均融资成本6.47%,相比2017年末上升超70bp,但略低于2015年7.26%的水平。从负债率来看,公司净负债率由2017年末的67.4%降至51.2%,在行业中处于相对较低水平,剔除预收后的资产负债率75.9%,下降近5pct,货币覆盖短期有息负债的倍数升至2.26。此外随着投资力度放缓,2018年经营性净现金流回正。

    销售进入全国前十,商业累计开业42家,投资力度下降:公司全年实现销额2211亿,同比升74.8%,超额完成年初1800亿销售目标,继2017年迈入千亿后2018年再次跨上一个台阶,根据CRIC房企销售榜,全年销售额排名第8位,相比2017年上升5位,首次进入全国前十。截止2018年末,公司已布局98个城市,相比2017年末增加23个城市,已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。商业方面2018年公司新开业19座吾悦广场,累计开业42座,平均出租率达98.83%,2019年公司计划新开业22座,租管费收入超过40亿。拿地方面,全年公司新增建面4773万方,同比增速大幅收窄,投资力度下降,在宏观及资金面偏紧的背景下,房企投资更趋谨慎。此外,平均楼面价也有较大幅度下降,可能与三四线比重增加有关。

    投资建议:公司围绕“住宅+销售”双轮驱动,业绩销售保持高增,基本完成全国布局,而负债率大幅下降。2019年公司提出以稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能为核心战略,坚持高质量转型升级。我们预计公司2019-21年每股收益6.29/8.09/10.39元,动态PE不到6倍,按最新收盘价股息率超过4%,此外公司回购也显示出公司对未来发展的信心,我们维持“推荐”评级。

    风险提示:行业及信贷调控政策超出预期、宏观经济表现不及预期、房产税出台超出预期。