新城控股:业绩持续高增,兼具价值与成长

事项:

    公司公布2018年年报,全年实现营收541.3亿,同比增长33.6%;归母净利润104.9亿,同比增长74%,对应EPS4.69元,位于此前业绩预告区间上限。公司拟每10股派发现金红利15元(含税)。

    平安观点:

    结算增长叠加毛利率提升带动业绩高增。公司2018年营收增长33.6%,归母净利增长74%;剔除吾悦广场竣工产生的公允价值变动收益后,扣非净利润76亿,同比增长51.9%。业绩高增长主要因:1)期内结算面积及结算均价上升带动结算收入增长;2)期内主要结算2016-2017年销售的高毛利率项目,带动整体毛利率同比增1.1个百分点至36.7%;3)吾悦广场竣工致公允价值变动收益同比增长205.8%;4)出表项目投资收益同比增长321%至22.7亿元;5)期内19座吾悦广场开业,累计开业运营42座,实现租金及管理费22.1亿,同比增长117%。2019年公司计划竣工1881万平,同比增长92%,竣工高增长为业绩延续高增奠定基础。

    销售延续高增,土储成本可控。公司2018年实现销售额2211亿,同比增长74.8%,排名跻身行业第八;销售面积1812.1万平,同比增长95.2%,销售均价12201元/平。公司2019年力争实现销售2700亿,同比增长22.1%。2018年新开工4957.3万平,同比增长139.9%,为2019年提供充足货量;2019年计划新开工2040.5万平,同比降58.8%。期内公司通过招拍挂、收并购等多种方式拓展土地资源,新增建面4773.2万平,同比增长40.7%,为同期销售面积的263%,较2017年下降102个百分点;平均楼面地价2330元/平,地价房价比仅19.1%,保障项目盈利能力。 融资手段丰富,为规模扩张提供充足弹药。在2018年资金整体偏紧环境下,公司积极拓展融资渠道,先后发行中票、定向债券融资工具、超短融等合计79亿元;发行购房尾款资产支持证券、公开及非公开公司债券55.5亿元;发行美元债13亿美元。公司整体平均融资成本6.47%,较2017年略上行1.15个百分点,仍处于行业较低水平。

    财务状况稳健,预收账款大幅增长。期末公司在手现金454.1亿,为短期负债(短借+一年内到期长债)的348.8%,同比提升179.3个百分点,短期偿债压力较小。期末净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别为49.2%和48.7%,较期初分别下降18.2个百分点和9.5个百分点。得益于销售高增长,期末预收账款较期初大幅增长133.3%至1185.6亿元,为未来业绩增长打下结实基础。得益于销售规模高增长,期内经营性现金流净流入38.2亿。

    投资建议:公司凭借优异的逆周期拿地能力,积极在一二线及强三线拓展土地,显著受益本轮楼市复苏,销售高增长及土地升值为业绩释放和盈利能力提升奠定基础。考虑2019年竣工计划略超此前预期,小幅上调公司2019-2020年EPS预测至6.26(+0.25)元和8.16(+0.26)元,当前股价对应PE分别为5.5倍和4.2倍,公司快周转模式带动业绩持续超预期,销售规模及行业排名持续攀升,开工积极支持后续高成长,维持“强烈推荐”评级。

    风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产减值及业绩不及预期风险;3)公司三四线布局项目略多,三四线楼市下行带来中长期毛利率下行风险。