保利地产:销售增速提升,补货力度低于18均值

事件:3月07日晚,公司公告19年2月份销售数据,2月份公司实现签约面积189.12万方,同比增长20.81%(前值+4.59%),签约金额334.04亿元,同比增长54.31%(前值+6.14%);1-2月份公司累计实现签约面积416.97万方,同比增长11.37%(前值+4.59%),累计签约金额669.95亿元,同比增长25.70%(前值+6.14%)。

    2月销售增速较1月增速提升显著:19年2月,公司实现签约面积189.12万方,同比增长20.81%(前值+4.59%),较上月增速提升16.22pct,签约金额334.04亿元,同比增长54.31%(前值+6.14%),较上月增速提升48.18pct;销售均价17662.86元/平米(前值14742.59元/平米),同比提升27.74%,环比增长19.81%。2月销售增速较1月有较大的提升。19年1-2月份公司累计实现签约面积416.97万方,同比增长11.37%(前值+4.59%),累计签约金额669.95亿元,同比增长25.70%(前值+6.14%);累计销售均价16067.10元/平米,同比增长12.87pct(前值+1.48pct)。

    权益拿地额/销售额11.50%,补货成本/销售均价45.27%:公司19年2月新增土地项目8个,其中7个项目为国内项目,一个为澳大利亚全权益项目(占地面积4871平米,总价/占地面积为5337.71澳元/平米)。国内项目较18年同期增加1个,较19年1月增加5个;新增项目仍以合作项目为主,主要为广州(+2)、石家庄(+1)、渭南(+1)、大连(+2)、长沙(+1)等;100%权益:非100%权益比例为2:5,50%以上权益:50%以下权益比例为4:3。不包括澳大利亚项目,2月土地净占地面积37.83万方,计容建筑面积101.66万方,较上年同期分别下降35.51%、下降25.27%,权益建筑面积53.29万方,权益建筑面积/计容建筑面积比例达52.42%;权益拿地额/总地价比例为52.14%(18年1-12月累计权益拿地额/累计总土地价款比例为69.34%)。2月新增土地总地价81.28亿元,同比下降51.40%;新增权益地价38.42亿元,同比下降46.89%;其中,当月权益拿地额/销售额占比为11.50%(前值4.75),力度显著低于18年全年平均拿地力度(31.54%)。从拿地均价来看,2月新增土地楼面价7995.51元/平米,权益楼面价7209.62元/平米,补货均价/销售均价为45.27%(前值31.74%);以1-2月累计销售均价计算,2月新增货值约163.33亿元。

    投资建议:公司聚焦一二线资源补充,同时、落实城市群深耕策略,加大核心城市周边三四线城市的深耕、渗透;我们预计公司2018年-2020年的EPS分别为1.63元、1.89元、2.18元。维持“买入-A”投资评级,6个月目标价18元。

    风险提示:房地产市场不及预期、政策调控因素、公司经营不达预期