新城控股:销售逆市高增,拿地布局二线、成本可控

类别:公司研究 机构:华创证券有限责任公司 研究员:袁豪 日期:2019-03-06

事件:

    3月4日,新城控股公布公司2月销售数据,2月公司实现签约金额127.0亿元,同比增长45.2%;实现签约面积121.8万平方米,同比增长63.2%。1-2月,公司累计实现签约金额236.6亿元,同比增长24.3%;实现累计签约面积218.7万平方米,同比增长26.5%。

    点评:

    2月销售127亿、同比+45%,1-2月销售237亿,同比+27%,销售逆市高增 2月公司实现签约金额127.0亿,环比+15.9%、同比+45.2%,大幅高于2月主流50家房企单月同比-2.1%;实现签约面积121.8万平米,环比+25.6%、同比+63.2%,表现优于重点跟踪45城月成交面积同比+3.0%;销售均价10,432元/平米,环比-7.7%、同比-11.1%。公司单月销售同比高增主要源于推盘积极以及2月属全年最低基数月。1-2月,公司累计实现签约金额236.6亿元,同比+24.3%,较前值+17.7pct,累计销售金额克尔瑞排名继续稳居行业前十;累计实现签约面积218.7万平米,同比+26.5%,较前值+27.9pct;累计销售均价10,820元/平米,同比-1.7%。在开年市场销售整体偏弱背景下,公司1-2月销售保持高速增长,考虑到公司土储仍以长三角二三四线为主、布局城市库存普遍偏低、积极拿地并快速推盘以及多举措促营销,预计19年销售仍将表现不错。

    1-2月拿地额/销售额69%,拿地/销售均价28%,拿地布局二线、成本可控 2月公司在土地市场分别在天津、上饶新获取6幅、2幅地块,对应新增建面73.4万方,环比-84.2%、同比-58.7%;对应总地价26.5亿元,环比-80.5%、同比-29.8%,拿地金额占比销售金额20.9%;拿地面积权益100%。平均楼面价3,609元/平米,环比+23.5%、同比+70.2%,主要源于二线城市天津拿地较多(拿地金额占比74%)。1-2月,公司共新增规划面积539.4万方,同比+68.4%;对应总地价162.7亿元,同比+144.7%;拿地额占比销售额69%,较上年的34%大幅提升35pct,公司开年拿地节奏明显加快;平均楼面价3,016元/平米,较18年基本持平,拿地均价占比同期销售均价28%,较17年+3.3pct。尽管公司拿地持续向二线城市转向,拿地均价占比销售均价始终低于30%,明显低于其他龙头房企,彰显公司优秀成本控制能力,后续利润率有望得到有力保障。

    投资建议:销售逆市高增,拿地布局二线、成本可控,维持“强推”评级 新城控股坚持快周转策略,并凭借无周期拿地策略、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色,实现销售突飞猛进、排名不断提升、ROE领先于同行,2015-17年销售额复合增长89%、同期业绩复合增长73%。2018年销售额同比增长75%,大超年初计划,克尔瑞行业销售排名较17年提升5名,挺进前八,全年业绩增速49%-74%,彰显高成长典范。同时公司推出大力度回购预案,回购金额/价格上限8.36亿、37元,进一步提升激励,激发潜能。我们维持2018-20年每股收益4.44、5.78、7.87元判断,对应18-19年PE分别仅7.8倍和6.0倍,维持目标价48.00元,维持“强推”评级。

    风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期。

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